В 2010 году BOMA опубликовал новый стандарт для зданий, предназначенных для розничной торговли. Несмотря на то, что в стандарте для офисных зданий 1996 года уже упоминались положения о торговых площадях (Store Areas), ANSI/BOMA Z65.5-2010 - первый стандарт, специально разработанный для современной торговой недвижимости.
Cтандарт прекрасно адаптирован для стрит-ритейла, современных шопинг-моллов и торговых комплексов. Этот стандарт рекомендуется использовать в том случае, если торговые площади в здании занимают более 50% общей площади объекта. Если же в здании преобладают офисные помещения, в этом случае для измерения площади следует использовать стандарт для офисных зданий - ANSI/BOMA Z65.1-2010.
В стандарте для торговой недвижимости не рассчитывается коэффициент нагрузки, который играет важную роль при измерении площади офисных и складских помещений. Вместо этого при расчете определяется Общая Арендная Площадь здания (Gross Leasable Area). Стандарт включает определения и формулы для всех основных элементов современных торговых центров: магазинов, мезонинов, киосков, фуд-кортов и парковок.
Gross Leasable Area
Измерение торговых площадей существенно отличается от измерения пространства офиса или площади магазина. Следовательно, большие различия есть и в терминологии. Вместо термина "арендуемая площадь" (Rentable Area), используемого для сдачи в аренду офисных помещениий, в торговой недвижимости используется определение "Общая Арендная Площадь" (Gross Leasable Area или сокращенно GLA). Кроме того, стандарт измеряет и Общую Зону (Common Area): общественные санузлы, машинные, электрощитовые, уборочные помещения, помещения охраны и офис управляющей компании. Эти площади оказывают решающее значение при определении нагрузки Общей Зоны Обслуживания (Common Area Maintenance), однако согласно данному стандарту общая зона обслуживания не прибавляется к помещениям арендатора через коэффициент нагрузки, как это происходит при измерении площади офисных зданий.
Аренда в торговых центрах часто включает в себя вспомогательные площади, такие как открытые патио, склады и другие пространства, которые находятся за пределами периметра ограждающих стен здания. Стандарт также регламентирует использование наиболее часто встречающихся в торговых центрах элементов: киосков, островков, фуд-кортов и др. В офисных зданиях для определения периметра помещений применяется термин Доминирующей Части (Dominant Portion). В торговой недвижимости это определение не используется - вместо него применяется новая концепция - Линии Аренды (Lease Line).
ANSI/BOMA Z65.5-2010 не является переработанной версией стандарта для офисных зданий - это совершенно новый стандарт, который фокусируется исключительно на торговой недвижимости. Стандарт имеет общую базу и согласуется с остальными стандартами, особенно с Gross Areas of a Building: Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.3-2009). Таким образом создан инструментарий для измерения зданий на всех этапах от проектирования, строительства и финансирования до покупки, продажи, управления и сдачи в аренду.
Ноябрь 11, 2014, 23:49
В течении последних нескольких месяцев немецкий автопроизводитель Mercedes-Benz занимался проведением различного рода опросов и маркетинговых исследований, результатом которых стало внедрение новой системы именования по всему модельному ряду. Изменения традиционных индексов начнутся с нового 2015 года.
Несмотря на то, что целью такого преобразования является упрощение логики по которой даются названия новым моделям и облегчение понимания этих индексов покупателями, требуется какое-то время чтобы разобраться во всех премудростях этой задумки из Штутгарта. Постараемся наглядно объяснить, что же изменилось и чем теперь производитель руководствуется, называя свои автомобили так или иначе.
Как это работает?
Новая структура имен зашифровывает в себе как серию, к которой относится модель, так и тип двигателя.
Название модели (или индекс «Класса») всегда представляет собой аббревиатуру, содержащую от одной до трех заглавных букв. Всего у Mercedes остается пять основных моделей (Классов): A, B, C, E и S.
Тип двигателя указывается в конце названия одной строчной буквой:
- «с» — сжатый природный газ;
- «d» — дизель (сменяет собой эмблемы BlueTEC и CDI);
- «e» — электрический двигатель (вместо эмблем Plug-in Hybrid и Electric Drve);
- «f» — установка на топливных элементах (вместо F-Cell);
- «h» — индекс для гибридных двигателей (ранее маркировались как HYBRID или BlueTEC HYBRID).
Безусловно, такие буквенные индексы гораздо короче прежних «BlueTEC HYBRID» и «Electric Drve», что, конечно, несколько сократит расходы автогиганта на буковки для установки на крышке багажника.
Что касается бензиновых силовых агрегатов, то для них, как и прежде, не существует никакого дополнительного обозначения. А все полноприводные модели, по-прежнему, обозначаются как 4MATIC. Также Mercedes намекает, что планирует расширить свое предложение в области полноприводных автомобилей, поскольку они пользуются «стабильно растущим спросом».
Где кроются сложности
Внедорожники. Отныне, все автомобили класса SUV производства Mercedes-Benz будут начинаться с букв «GL» — трибьют знаменитому G-Классу. После этой аббревиатуры идет указание на принадлежность к тому или иному классу в виде третьей заглавной буквы. Например, GLA — GL A-Класса.
Полная расшифровка современной модельной линейка кроссоверов Mercedes:
- = GL A-Класса;
- = GL C-Класса (бывший GLK);
- = GL E-Класса (бывший M-Класс или ML);
- = GL E-Класса Coupé;
- = GL S-Класса (экс — GL);
- остается без изменений.
Четырехдверные купе. Тут наблюдаем похожую историю здесь. Первые две буквы всегда «CL», а затем идет индекс основной модели. То есть, CLA и CLS — все как и раньше.
Родстеры. С 2016 все родстеры MB ,будут начать с «SL». С того момента SLK будет называться SLC.
AMG. Что касается «перфоманс-подразделения» AMG, то он является самостоятельным суб-брендом и установит собственную номенклатуру будущих моделей, например, GT и C63.
Для чего все это?
Как уже говорилось, новая структура имен призвана облегчить восприятие покупателями модельного ряда производителя. Кроме того, в последние годы Mercedes стремительно наращивает объем новых моделей, которым также нужно давать имена. Так, к 2020 году Mercedes планирует расширить свое портфолио до 30 моделей, 11 из которых будут совершенно новыми авто, а не эволюционировавшими из ныне существующих моделей. Будущий 2015 год, например, ознаменует собой настоящий «капремонт» всей линейки SUV марки.
Подписка на новости и тест-драйвы!
Новые московские торговые центры стоят полупустыми, в то время как количество магазинов «у дома» растет
Фото: Andrey Rudakov/Bloomberg via Getty Images
Средний показатель пустующих площадей в торговых центрах Москвы по итогам первого квартала составил 11% — это 560 тыс. кв. м GLA (арендопригодных площадей), подсчитали специалисты брокерской и консалтинговой компании «Магазин магазинов». До конца года они прогнозируют рост уровня незаполненных помещений в ТЦ столицы до 12-14%.
Динамика скорости заполнения площадей крупнейших торговых центров Москвы, открытых с 2014 года (Фото: Магазин магазинов)
При этом многие из введенных за последний год торговых центров стоят полупустыми. «В среднем около половины площадей в торговых центрах, которые открывались с начала 2014 года, на момент ввода в эксплуатацию не работают, — говорится в аналитическом обзоре «Магазина магазинов». — Показатель, который с трудом воспринимался в середине 2014 года, из-за турбулентности на розничном рынке сейчас стал практически нормой». Если раньше в прогнозах девелоперов на момент открытия торговых центров арендаторы должны были занимать минимум 80-90%, то сейчас планка снижена до 60-70%.
Уровень пустующих помещений на момент ввода в эксплуатацию в некоторых комплексах достигает 94%, как в ТЦ Columbus. Хотя есть центры, где незаполненными при открытии оставалось не так много площадей. В частности, ТЦ «Весна», где пустовало всего 8% магазинов.
Впрочем, в условиях кризиса, по мнению консультантов, более актуальным индикатором относительных успехов торгового центра является динамика его заполняемости. «Почти все центры открываются с большой долей неработающих магазинов, — поясняет руководитель отдела исследований и консалтинга «Магазин магазинов» Андрей Васюткин. — На наш взгляд, важно оценивать и то, насколько быстро в этих объектах открываются точки уже после открытия. В одних торговых центрах, к примеру Columbus, арендаторы довольно быстро начинают открывать свои точки, а в других, как «Мозаика», не проявляют особой активности».
ТЦ Columbus стал абсолютным лидером по скорости поглощения площадей — за полтора месяца после открытия новые арендаторы заняли 38,6 тыс. кв. м. В марте доля пустующих площадей в ТЦ составляла уже 67%. Хорошую динамику, по данным «Магазина магазинов», продемонстрировали ТРЦ «Авиапарк» и Vegas Crocus City.
Торговые центры, открытые в Москве с 2014 года
|
Название объекта |
Девелопер |
Дата ввода |
||
|---|---|---|---|---|
|
Авиапарк |
AMMA Development |
|||
|
Vegas Crocus City |
Crocus International |
|||
|
« ОСТ-групп» |
||||
|
Кунцево Плаза |
||||
|
Central Properties |
||||
|
IMMOFINANZ Group |
||||
|
Центральный Детский Магазин на Лубянке |
« Галс Девелопмент» |
|||
|
« Дарья-СТ» |
||||
|
Москворечье |
« Гарант-Инвест» |
|||
|
Outlet Village Belaya Dacha, 2-я очередь |
||||
|
Отрада, 3-я очередь |
« Эльт» |
|||
|
Кристина НВН |
||||
|
ОранжПарк |
City & Malls PFM |
|||
|
«Союз» |
Магазины «у дома»
На популярность торговых центров косвенное влияние оказывает рост популярности магазинов шаговой доступности, которые активно открываются в Москве сетевыми ретейлерами. Это приводит к частичному оттоку покупателей от крупных гипермаркетов, которые являются якорными арендаторами в торговых центрах.
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, за последние десять лет число продуктовых сетей на рынке Москвы выросло с 21 до 48. Общее количество сетевых продуктовых магазинов за рассматриваемый период увеличилось в 3,2 раза и на 1 апреля 2015 года составило более 2,1 тыс. Совокупная торговая площадь превышает 2,3 млн кв. м. В среднем в Москве на 1 кв. м торговых площадей приходится порядка 5 жителей, для сравнения: в 2005 году на 1 кв. м приходилось 9 человек.
Наибольший рост по числу магазинов показали сети «Пятерочка», «Дикси» и «Магнит». Кроме того, за прошедшее десятилетие появились новые форматы продуктовых магазинов. В частности, торговые операторы стали большее внимание уделять развитию магазинов малых форматов, а также «дискаунтерам».
Так, X5 Retail Group активно развивает магазины шаговой доступности «Перекресток Экспресс» и дискаунтеры «Пятерочка», французский ретейлер «Ашан» — сеть дискаунтеров «Атак». Рынок пополнился новыми сетями, среди них присутствуют как международные, так и региональные российские операторы. Региональные сети представлены такими супермаркетами, как «Бахетле» (Татарстан), «Магнит» (Краснодарский край), «О’КЕЙ» (Санкт-Петербург), «Лента» (Санкт-Петербург) и др. Среди международных операторов — Globus и Selgros Cash&Carry.
Как говорит директор департамента аналитики Knight Frank Russia & CIS Ольга Ясько, у разных форматов продуктового ретейла еще большой потенциал для развития. «Многие районы столицы, особенно периферийные, где ведется массовая жилая застройка, все еще плохо обеспечены продуктовыми магазинами», — считает она.
Владимир Миронов