Специфика арендования помещения в здании детского сада заключается в том, что объект такой недвижимости находится в собственности муниципалитета, города. Сделка состоится именно между съемщиком и городскими властями. Детский сад – это бюджетная организация, поэтому устанавливать самостоятельно цену на аренду она не вправе.
Нужно этот вопрос решать только через вышестоящую инстанцию – например, ГБДОУ (Госбюджетное дошкольно-образовательное учреждение) или иную, к ведомству которой принадлежит детсад.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Администрация каждого города или населенного пункта в Российской Федерации может издавать свой Порядок сдачи в аренду муниципального помещения, либо всего здания.
Особенности
К особенностям сделок с заведением, принадлежащим государственной структуре, можно отнести ряд основных законодательных норм.
Руководствоваться можно следующими нормами:
- Все муниципальные, государственные учреждения имеют право сдавать в аренду недвижимое имущество, находящееся на их балансе, но в собственности государства – законодательного положения №135-ФЗ от 26.07.06 г., отредактированного в последний раз 3 июля 2016 года.
- Недвижимый объект строго должен быть описан со всеми его подробностями, конструктивными элементами постройки, техническими деталями и т.д. – ГК РФ.
- Использование одного из вариантов расплаты с арендодателем – ГК РФ.
- Оплачивание аренды иностранными валютными денежными единицами – допустимо только после полученного разрешения муниципальными органами ( ГК РФ).
- При сдаче в аренду детского сада сроком менее 1 года, регистрация в Регпалате такой сделки не требуется – ГК РФ.
- В случае, когда арендатором является физическое лицо, предприниматель, либо юридическое лицо, то им должны оплачиваться налоги – НДФЛ (для физ. лиц), НДС для ИП и юр. лиц – например, НК РФ.
Аренду оформлять учреждение детского сада вправе как с физическими лицами, так и юридическими, либо индивидуальными предпринимателями.
Особенности аренды здания или помещения детского сада:
- Арендодатель – муниципальная, государственная, городская администрация, к непосредственному ведомству которой принадлежит детский сад.
- Арендатор – лицо, желающее использовать помещение здания детского сада для проведения мероприятий, использования в качестве нежилого помещения, на определенный промежуток времени.
- Объект недвижимости, отданный под детский сад городом, является собственностью населенного пункта, а не частной собственностью.
- Учреждение детского сада является бюджетной организацией, поэтому по аренде его помещения должны устраиваться, так называемые, торги, аукцион.
Объектом договора детсадовская недвижимость может стать только после прохождения торгов, либо уже выставлена на аукцион, даже если он еще не завершился. Никаких торгов не проводится в том случае, когда на аренду помещения есть только один претендент.
Это исключительный случай, и к таковым относятся те кандидаты:
- чья деятельность имеет медицинский, либо социальный статус, а форма собственности арендатора государственная, муниципальная;
- что желают снять детсад только на выходные, или на иной короткий срок (до 1 месяца);
- желающие взять маленькую площадь – когда арендуемая часть площади в детском саде не больше 20 кв. м (либо 1/10 часть от внутренней площади всего здания);
- являющиеся единственными претендентами – если никто кроме одного арендатора не оставил больше заявок по аренде детсада.
В этом случае попросту договор заключат с ним одним, если он подходит по всем параметрам к арендодателю – администрации города, района, области.
С чего начать
Алгоритм действий в начале оформления сделки по аренде детского садика следующий:
- Сначала нужно обратиться в городскую администрацию, чтобы получить подробные инструкции о том, как действовать дальше.
- Затем нужно пройти все этапы торгов, конкурсов, на котором выставлено будет помещение, либо целое здание детского сада для сдачи его в аренду.
- О проведении торгов будет объявлено на сайте административного муниципалитета, либо по местному телевидению, радио, в газетах и других источниках СМИ.
- Участники аукциона должны отдельно пройти регистрацию.
- В течение 1-2 дней зарегистрированному участнику торгов будет направлено письменное оповещение, уведомляющее его о месте и времени проведения конкурсного мероприятия.
Уведомить участника торга могут не только письменно, используя обыкновенную Почту России. Чтобы экономить время и привлечь большее количество действующих участников аукциона, всем зарегистрированным могут быть присланы СМС-сообщения, либо сделаны соответствующие звонки.
Еще оповестить о торгах по аренде муниципального помещения могут также и через электронную почту, поэтому все свои контактные данные предполагаемые арендаторы должны указывать в заявке на участие в торгах.
По времени вся процедура не растянута на несколько месяцев, поэтому осуществить это дело вполне реально.
Как снять в аренду детский сад
Определение целей использования помещения детского сада, особенно, если дошкольное учреждение действует, это важная и первичная задача.
Если потенциальный наниматель собирается сортировать рыбу или мясо в таких помещениях, то заключение арендной сделки с ним исключено. Это противоречит нормам санитарной гигиены в дошкольных заведениях.
Также и в отношении иных целевых назначений, не совпадающих с назначением использования здания детсада.
Примерно использовать такие арендные площади могут в следующих случаях:
- создание временного офисного помещения;
- проведение 3-х дневной (и более) конференции;
- открытие ярмарочного павильона;
- открытие помещения в качестве торговой точки (часто применяется на 1-м этаже здания);
- организация складского помещения;
- производство каких-либо товаров, не противоречащих санитарно-гигиеническим нормам и требованиям безопасности здоровья детей (для действующих детских учреждений).
Выбор арендатора ориентирован на его вид деятельности, которую он собирается развернуть в здании детского садика. Может оказаться так, что предполагаемый арендатор ведет такую деятельность, для которой здание детского сада попросту не предусмотрено.
Когда помещение будет использоваться под склад, крайне важно директору детского сада определить тип хранимого.
Если это химикаты, либо какие-то реактивы, вторсырье, оружие и прочее запрещенное для детских учреждений – тогда директор учреждения вправе отказать в заключении сделки по аренде. Все это узнавать следует заранее.
Процедура оформления съема помещения в детском саду, либо всего здания целиком, заключается в следующем:
- Подается заявление особой формы на участие в аукционе, конкурсных торгах.
- Принимается участие в торгах.
- Путем повышения ставок, исходя из изначального лота, будет выбрано последнее предложение.
- Выбранная стоимость будет являться договорной стоимостью при заключении сделки аренды.
- Кто предложит максимально большую стоимость по такой аренде, будет выбран в кандидаты в арендаторы и будет заключать сделку с администрацией города.
- Во время оформления сделки арендатор обязан оплатить залог, который еще называют – «вступительным взносом».
- Заключается договор и выдается разрешение на использование арендованных площадей.
В тех случаях, когда торги не предусмотрены и претендент на съем помещения детского сада (либо его целого здания) всего один, тогда говорят о заключении сделки без торгов. В этом случае потенциальный арендатор обращается сразу же в муниципалитет города, в отдел дошкольного образования.
Подает там заявление и все необходимые бумаги. Документы рассматриваются городскими властями, и, если будут замечены какие-то недочеты или несоответствия, могут отказать в заключении сделки, либо предоставить возможность исправить недочет.
Заключение договора
Договор заключается на следующих условиях и обязательствах сторон. По Арендодателю – городской администрации фигурируют следующие пункты в договоре аренды детского сада:
- обязательства выполняться должны в интересах арендатора и согласно прописанным условиям соглашения;
- если требуется расторгнуть договор, то письменно администрация об этом обязана уведомить за 1 месяц до фактического разрыва договорных отношений;
- иные условия, предусмотренные городским муниципалитетом в таких случаях.
В отношении Арендатора действуют следующие пункты договора:
- Только целевое использование площадей.
- Следить за надлежащим состоянием помещения.
- Перепланировка помещения недопустима, если нет разрешения городских властей.
- Ремонт за свой счет.
- Уведомление о досрочном прекращении договора не позднее и не раньше, чем за 1 месяц.
- Своевременная оплата аренды обязательна.
- Нет допущения посредникам, использовать вторично арендованное помещение как третьими лицами (переуступка аренды невозможна).
- Открытый доступ муниципальным контролирующим службистам для проверки надлежащего состояния помещения.
- После окончании срока действия договора и нежелании продлевать его срок, следует освободить помещение в течение 7 дней.
- Предоставление всех квитанций по платежам по окончании договорных отношений – обязательная процедура.
Получается, что больше требований и особенностей по договору аренду детского сада у арендатора, чем арендодателя.
Обязательно попутно следует заключать следующие типы договоров:
- на страхование;
- по коммунальному обслуживанию;
- на банковские услуги (для перечисления оплаты по аренде безналом).
Поэтому если для кого-то это дело покажется слишком хлопотным, тогда лучше подыскать иное помещение. Все тонкости и детали следует тщательно продумывать и прописывать в пунктах договора.
Форма письменного такого соглашения используется стандартная – «Договор аренды нежилого муниципального помещения». Только его содержание адаптируется под ситуацию и условия договоренностей сторон.
Необходимые документы
Оформление происходит тоже в присутствии нотариуса, которого чаще всего вызывают в муниципалитет, городское административное учреждение.
Для сделки будущий арендатор – юридическое лицо, предъявляет следующие бумаги:
- уставные – Устав предприятия, например;
- учредительные – протокол заседания о принятии в должность директора компании;
- отчетные – налоговые и бухгалтерские бумаги;
- банковские (в качестве подтверждения платежеспособности) – выписки счетов;
- правоустанавливающие – свидетельство о регистрации из ЕГРЮЛ;
- справка по реквизитам;
- доверенность на представителя юридического лица (оформляется через нотариуса);
- квитанции об оплате залога.
Для физических лиц достаточно предъявить свой гражданский паспорт, справку о доходах и оплатить взнос, потом показать квитанцию о произведенной оплате.
Для индивидуальных предпринимателей – свидетельство из ЕГРЮЛ, паспорт, банковские и юридические реквизиты, отчетная документация (по требованию).
Точный перечень всех бумаг следует уточнять в городской администрации потому, что кроме стандартного списка, могут понадобиться и другие бумаги. Например, от физических лиц мужчин могут потребовать наличие военного билета.
Сколько стоит
Размер вступительного взноса (залога) всегда зависит от тех обстоятельств, при каких наниматель собирается использовать временно помещение, расположенное в детском саду, либо целое здание бывшего (или действующего) детского садика.
Обстоятельства касаются и рыночно-экономической ситуации в городе, стране, и индивидуальных особенностей условий устного (предварительного) договора по съему недвижимого муниципального объекта.
В целом, размером залога являются 10 или 15% от той суммы, что была первоначально выставлена в лоте на торгах.
Рассчитываться с детским садом можно разными формами оплаты за арендное пользование недвижимостью.
В данном случае приемлемыми могут оказаться такие варианты расчета:
- деньгами – можно внести 1 раз за весь период съёма, а можно развивать частями и платить части 1 раз в месяц, квартал, неделю и т.д.;
- безналичным способом;
- оказанием услуг;
- оплатой доли с полученных доходов арендатором;
- отдать в собственность детсада в качестве арендной платы какое-либо ценное имущество;
- ремонтом каких-то помещений в здании детского садика.
К примеру, если арендатор взял в съём часть здания детского сада для проведения конференции, то весь доход, который принесет это мероприятие, может покрывать стоимость аренды.
Производства на территории здания детского сада не разрешены лишь те, которые противоречат назначения строения.
Тем более, если здание уже используется под детский сад. Но во время арендованного срока (например, на 3 летних месяца, если у детсада есть «каникулы») вполне можно разместить в таком здании кустарное производство – ручное шитье, прядение, либо иной, какой приемлемый вид деятельности.
На что обратить внимание
В описание должны входить следующие составляющие:
- полный адрес недвижимости, месторасположение здания детского сада;
- год постройки;
- признано ли строение аварийным, либо полуаварийным;
- какова этажность здания (экспликация);
- на каком этаже расположена снимаемая площадь (если арендует не всё здание);
- общая площадь строения;
- снимаемая во временное пользование площадь строения;
- как расположены комнаты на арендуемой площади, планировка;
- обустройство комнат – наличие сантехники, окон, дверей, мебели и прочее;
- графическое изображение плана арендуемой части здания;
- для чего предназначено помещение.
Обратите внимание! Чтобы получить информацию о том, аварийное или полуаварийное ли строение детского садика, необходимо взять об этом справку в местном БТИ. А найти показатели общей площади можно, взяв паспорт здания, выданное также Бюро Технической Инвентаризации.
Еще очень важно, чтобы в договоре было прописано, с какими целями будет использоваться во время аренды помещение детского сада. Если цель использования не совпадает с назначением самой постройки, тогда договор арендодатель может отказаться заключать.
Продление арендного договора по детсадовскому зданию (или помещению) происходит всего максимум на 3 года, но зато неограниченное число раз.
Для этого есть одно непреложное условие – по выплатам аренды не должно быть никаких задолженностей в предыдущем периоде действия соглашения. Суммы арендной платы должны исправно были поступать на счет муниципалитета.
Если требуется продлить договор на меньший срок, чем 3 года, тогда нанимателю нужно подать отдельное заявление в администрацию города.
Заявление подается в тот же отдел, в который он первоначально и обращался для заключения соглашения. В таком заявлении обязательно нужно указать тот срок, который желателен для арендатора.
После рассмотрения заявления стоимость аренды может измениться, так как в обязательном порядке происходит переоценка инвентаризированного имущества, в том числе и самой недвижимости, сдаваемой в наем.
Брать в аренду помещение детского сада не так уж и сложно, если изучить данную тему изначально и подробно. Торги проходят не долго по времени, поэтому ожидать долго не придется.
Но если арендуется помещение в большом городе, мегаполисе, тогда претендентов может оказаться больше, чем ожидалось. Поэтому следует быть готовым к конкурентной борьбе и предложить внушительную сумму арендной платы, если помещение того стоит.
Видео: Договор аренды нежилых помещений
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Программа льготной аренды «Рубль за метр» предполагает передачу помещения частному инвестору по цене 1 руб. за каждый квадратный метр на 49 лет, если в нем будет организован детский сад.
Объекты подбираются Департаментом городского имущества из ветхого жилого фонда Москвы на основании требований Департамента образования города. Затем Департамент конкурентной политики проводит аукцион, определяющий арендатора помещения и годовую плату.
У арендатора есть пять лет, чтобы провести полный комплекс ремонтно-реставрационных работ на объекте. До окончания ремонта инвесторы выплачивают полную стоимость аренды, которая была установлена на аукционе.
Для перехода на льготную арендную ставку необходимо в первый год наполнить садик не менее чем на 50% предполагаемой загрузки и собрать ряд документов и разрешений. Во второй год арендаторы должны обеспечить стопроцентное заполнение мест при условии, что 80% детей имеют регистрацию в Москве.
Как рассказали в пресс-службе Департамента городского имущества, за полтора года работы программы было реализовано 19 объектов общей площадью 18 331,1 кв. м.
Уже начали работать по программе «Рубль за метр» с 1 сентября пять садиков: на улицах Пырьева, Космонавта Волкова, Профсоюзной, 5-й Парковой, Чистова. Во второй половине сентября заработает еще один садик – в Погонном проезде. При этом три садика уже перешли на льготную аренду, выполнив все условия программы.
Власти Москвы утверждают, что программа пользуется популярностью у инвесторов: сумма, по которой реализуются лоты, в среднем в пять –семь раз превышает стартовую, отмечают в Департаменте городского имущества.
«Сегодня определенно можно сказать о высоком интересе к проекту со стороны инвесторов. Те, кто уже работает в программе, поняли, что это инвестиции в будущее», – отмечал ранее руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике Геннадий Дёгтев.
Из 19 реализованных объектов 8 приходится на трех арендаторов – ООО «Детский сад «Знайка», НОУ «ОЦ им. С.Н.Олехника» и ЗАО «Терра Аури». Инвестор устанавливает цену сам, город на ценовую политику влиять не может, несмотря на то что передает объекты на льготных условиях. Нижний порог – 14 тыс. руб. в месяц для москвичей при оформлении документов летом. В среднем цена на услуги детских садов достигает 35 – 40 тыс. руб. в месяц, еще столько же придется заплатить в качестве годового взноса. В самом дорогом детском саду, который заработает в сентябре по этой программе, за одного ребенка придется платить 45 тыс. руб. в месяц и столько же составит годовой взнос.
При этом частный детский сад на льготных условиях можно открыть только в том районе, где нет проблем с местами в муниципальный, чтобы родители могли выбирать садик, а не были вынуждены платить за ребенка в частном из-за нехватки мест в государственном.
Частные садики лучше подходят работающим родителям, так как здесь с ребенком будут сидеть сколько угодно за дополнительную плату, а смены в муниципальных садах заканчиваются рано. В то же время няня обходится дороже, рассуждают родители.
«Няня стоит 250 руб. в час. Если уезжаешь вечером и приезжаешь утром, няня будет стоить около 60 тысяч в месяц плюс еда. Частный детский садик в нашем районе стоит 20 – 25 тысяч», – рассказывает молодая мама Екатерина Горбунова.
Кроме того, частные садики более продвинутые, отмечают родители. Там используются современные методики воспитания и разные технологические новшества.
«В двух из шести садов, которые я рассматривала, есть веб-камеры. В течение дня в любой момент можно посмотреть, что делает твой ребенок. А можно даже не смотреть, само наличие наверняка хорошо дисциплинирует воспитателей», – рассказывает Екатерина Горбунова.