У предварительного договора – говорящее название. Как правило, если невозможно сразу заключить договор купли-продажи квартиры, дачи или земли, стороны сделки прибегают к заключению именно такого документа.
Главное его достоинство – он позволяет не потерять возможность в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости с конкретным покупателем или продавцом по понятной цене.
В настоящее время заключение таких договоров довольно распространенное явление. Хотя зачастую стороны сделки не уделяют ему особого внимания, что в дальнейшем может привести к плачевным результатам. Несмотря на кажущуюся простоту, предварительный договор также имеет свои «подводные камни».
Что такое предварительный договор?
Статья 429. Предварительный договор1. По предварительному договору стороны обязуются
заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или
оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором. |
В соответствии с пунктом 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны
обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или
оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным
договором.
То есть при желании одной из сторон можно воспользоваться этой формой договора
перед заключением окончательного договора аренды, договора подряда и в принципе
любого другого договора. Однако чаще всего на практике встречается
предварительный договор аренды или купли-продажи недвижимого имущества.
Как правило, такой договор заключается, если основной договор не может быть
заключен «сиюминутно». К примеру, до заключения основного договора требуется
провести какие-нибудь работы или же покупателю необходимо собрать денежные
средства в достаточном размере, или продавцу необходимо подготовить документы –
в общем, причины могут быть совершенно различными.
Форма договора – непростой разговор
Чтобы предварительный договор не был признан недействительным, то необходимо при
его составлении и заключении действовать в соответствии с буквой и духом закона.
На самом деле закон одинаков как для предварительного, так и основного договора:
он заключается в форме, установленной для основного договора, а если таковая не
установлена, то в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ. И отметим, что
несоблюдение правила о форме договора влечет его недействительность
(ничтожность).
Есть, впрочем, в законе и некоторое исключение из «клонирования» этих договоров.
Основной договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме и
подлежит обязательной государственной регистрации в Едином реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Но это не значит, что и
предварительный договор купли-продажи квартиры или дома должен регистрироваться
таким же образом – именно такой вывод напрашивается из разъяснений судов высшей
инстанции.
Подробнее на эту тему можно прочитать в разъяснении Высшего арбитражного суда
РФ, которое прозвучало в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года. Там
говорится о том, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору
применяются только правила о форме основного договора, а условие об обязательной
государственной регистрации не является элементом формы этого договора, и
регистрировать предварительный договор не нужно.
Четыре главных проблемы предварительного договора
Проблема первая. Зачастую некоторые граждане возлагают на этот документ слишком
большие функции и надежды. Так, например, на нашем рынке недвижимости довольно
часто заключается предварительный договор, по которому покупатель платит
продавцу определенную денежную сумму в качестве задатка. Мол, потом, когда
заключим основной договор, продавец получит оставшуюся сумму по договору. Но это
не соответствует закону, потому что задатком, в соответствии с ГК РФ, признается
денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся
с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора
и в обеспечение его исполнения.
Как дело обстоит на рынке недвижимости? Покупатель и продавец заключают
предварительный договор купли-продажи квартиры, где предусмотрено внесение
покупателем задатка. Покупатель квартиры передает задаток продавцу в
подтверждение своих намерений заключить договор купли-продажи. Если покупатель
передумает заключать договор купли-продажи, то задаток остается у продавца. Если
же продавец передумает, то он обязуется уплатить покупателю двойную сумму
задатка.
Увы, такие условия на самом деле не соответствуют закону. Предварительный
договор порождает только обязательства сторон заключить в будущем основной
договор. По такому договору не должно передаваться недвижимое имущество или
выплачиваться деньги и т. д. Если делать все по закону, то стороны должны
заключить основной договор купли-продажи квартиры, зарегистрировать его в ЕГРП,
и только после этого покупатель может оставлять продавцу задаток. Но в
реальности по этой схеме никто не действует, так как в этом случае срок
государственной регистрации растягивается почти на два месяца.
Проблема вторая. Противоположная ошибка состоит в том, что предварительный
договор не рассматривается в качестве серьезного документа. Так, если стороны
заключили предварительный договор, а затем кто-то из них передумал заключать
основной договор, то другую сторону можно принудить к заключению основного
договора в судебном порядке.
Аргументировать такой шаг можно, обратившись к п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая
гласит о том, что, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение
договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе
обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Более того,
сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить
другой стороне причиненные этим убытки.
Проблема третья. На практике встречаются предварительные договоры, в соответствии с которыми стороны обязуются в будущем заключить основной договор по поводу недвижимого имущества, которое на момент заключения предварительного договора отсутствует. Как правило, такой предварительный договор предлагают заключить , но это не совсем правомерно. Дело в том, что, по общему правилу, заключить основной договор в отношении недвижимого имущества, которое отсутствует, нельзя. Но однозначной судебной практики по этому поводу нет, и вопрос остается открытым. В некоторых случаях суды допускают возможность заключать такие предварительные договоры, предметом которых является объект незавершенного строительства.
Проблема четвертая. Нередко сторона, не желающая заключить основной договор,
пытается признать предварительный договор недействительным. Основания для
оспаривания действительности договора соответствуют общим основаниям
недействительности сделок в соответствии с Гражданским кодексом РФ (например,
несоответствие закону и другим нормативно-правовым актам, мнимая или притворная
сделка, сделка, заключенная недееспособным гражданином и т. д.).
Стоит помнить и о том, что основной договор тоже не будет заключен, если
предварительный договор признан незаключенным или в нем отсутствуют существенные
условия, поэтому…
…три совета по грамотному составлению договора
Чтобы правильно написать такой договор, стоит сразу выяснить все данные о лицах,
физических или юридических, которые подписывают документ. Как мы писали выше, в
предварительном договоре, так же как и в основном, должны быть указаны данные
сторон сделки. Необходимо указать фамилию, имя и отчество, если стороной
договора является физическое лицо, и обязательно вписать паспортные данные и
адрес местожительства. Если лицо действует на основании доверенности, то нужно
указать реквизиты доверенности.
Если стороной сделки является юридическое лицо, то указывается его
организационно-правовая форма, наименование юридического лица, местонахождение,
номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также Ф.
И. О. лица, действующего от имени юридического лица (у последнего обязательно
должна быть доверенность на право проводить подобные сделки).
Во-вторых, в соответствии с законом предварительный договор должен содержать
условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия
основного договора. При отсутствии в предварительном договоре данного пункта он
считается незаключенным.
В-третьих, в договоре необходимо указать какой-то срок, в который стороны
намерены заключить основной договор. Однако, если такой срок не определен,
основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения
предварительного документа.
Если же договор в оговоренный срок (или срок по закону) не будет заключен, то
обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, и
принудить его заключить уже будет невозможно. Кстати, действие предварительного
договора прекращается и тогда, когда одна из сторон направит другой стороне
предложение заключить основной договор.
Фирма-застройщик привлекает денежные средства граждан для строительства жилья с самых ранних этапов. Порой, даже тогда, когда нет и фундамента. По прошествии определенного времени, когда дом достроен, и введен в эксплуатацию, проложены все необходимые коммуникации и получены необходимые бумаги, застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.
Казалось бы, схема, удобная для каждого. Застройщик получает дополнительное финансирование на начальной стадии проекта, а покупатели будущих квартир могут хорошенько сэкономить на покупке жилья. К сожалению, у нас в стране наблюдается тенденция, когда застройщики стараются обмануть дольщиков и обходными путями пытаются получить для себя более выгодные условия, поставив обычных людей, заплативших деньги, в зависимое положение. Способов и изощрений существует громадное количество. Но мы остановимся на одном из самых распространенных способов – механизм заключения основного договора участия в долевом строительстве после заключения предварительного договора участия в долевом строительстве.
Как правило, компания-застройщик предлагает человеку сперва заключить предварительный договор, а уж потом, после оплаты соответствующей суммы, заключить основной договор.
Подвох здесь кроется в сроках заключения основного договора. Дело в том, что в предварительном договоре может быть прописан срок, в который надлежит заключить основной договор, а может и не быть указан вовсе. Здесь нужно обратить пристальное внимание на ст. 429 Гражданского кодекса РФ, которая гласит:
«В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор».
Это значит, что одна из сторон, в обусловленный срок, обязана направить другой стороне официальное предложение о заключении основного договора.
Допустим, в предварительном договоре указан срок в 6 месяцев с момента его заключения. Если никакого срока не указано, то по общему правилу, предложение о заключении основного договора нужно направлять в течение 1 года с момента заключения предварительного договора. Если предложение в указанный срок не поступило ни от одной из сторон, то такой предварительный прекращает свое действие.
Поэтому многие дольщики, уплатив деньги, вполне логично ждут того, что компания-застройщик сама изъявит желание к заключение договора, подготовит необходимые документы и пригласит клиента на встречу. Усугубляет ситуацию и то, что многие люди подписывают документы, не читая их. Свою лепту вносят и менеджеры подобных компаний, обещая клиентам на словах разобраться со всеми документами. В этом и есть главная ошибка людей. В доверчивости.
Застройщику попросту не выгодно заключать основные договоры с дольщиками. После того как дом достроен и введен в эксплуатацию, стоимость квартир в нем многократно увеличивается. Застройщику гораздо выгоднее вернуть деньги дольщику и начать продавать квартиры уже по рыночной цене.
Логично, что обманутые люди обращаются в суды для понуждения компании-застройщика заключить основной договор после того, как не получили в ожидаемый срок предложения от застройщика. К сожалению, суды, почти всегда, отказывают в удовлетворении исковых требований, если срок для заключения основного договора пропущен. Речь идет именно о предварительных договорах участия в долевом строительстве.
Решение же проблемы заключается в следующем.
Когда вы заключили предварительный договор, внимательно ознакомьтесь со сроками заключения основного договора. Если такой срок не указан, то после выполнения условий предварительного договора со своей стороны (например, оплата соответствующей суммы), отправьте застройщику письменное предложение о заключении основного договора по почте заказным письмом с уведомлением или ценным письмом с описью. А лучше направьте два таких письма из разных почтовых отделений. Отправлять на адрес компании-застройщика, указанный в предварительном договоре, который заверен подписью и печатью уполномоченного лица.
Ибо даже, если вы вручите такое предложение, придя в офис застройщика лично, то не факт, что за него распишется «лицо, уполномоченное на это».
Предварительный договор – это документ, из которого следует соглашение о последующем заключении окончательной сделки в перспективе. По такому документу у участников не возникает каких-либо обязанностей или прав касательно передачи материальных благ и других их перемещений. Однако, обе стороны обязуются в дальнейшем заключить окончательную сделку. При отказе одной стороны исполнять свои обязательства, требовать исполнения этого второй участник соглашения может через суд.
Сущность и назначение предварительного договора
Предварительный договор подписывается только при наличии документов, удостоверяющих личность сторон или подтверждающих статус организации/предпринимателя. Кроме того, в документе отображается об условиях окончательного договора и предмете будущей сделки. Если это необходимо, то указывается также стоимость предмета будущего договора. В дальнейшем цена не может быть изменена, что тоже уточняется в предварительном договоре.
Предварительное соглашение оформляется письменно. В нем прописывается период, за который стороны обязуются подписать окончательный договор. Если срок в предварительном соглашении не указывается, то подписание сделки может быть произведено в течение года.
При несоблюдении вышеупомянутых требований предварительный договор считается недействительным. Нет необходимости заверять договор у нотариуса, но сделать это целесообразно. Нотариус проверит подлинность документов и корректность оформления. Хранить копию предварительного договора нужно до заключения основного соглашения.
Заключение предварительного договора: плюсы и минусы
Заключение предварительного договора помогает при формировании сложных сделок. Он позволяет установить права/обязательства сторон в случае, когда заключение окончательного договора невозможно по веским причинам. Предварительное соглашение помогает в следующих ситуациях:
- Когда документы для заключения сделки не готовы или готовы частично и на их подготовку требуется дополнительное время.
- Когда перед подписанием основного договора есть необходимость выполнить некоторые операции (например, получить разрешение государственных органов).
- Когда задействованы процессы наследования и одна из сторон вынуждена дожидаться вступления своих прав в силу. Однако, в такой ситуации специалисты не рекомендуют заключать предварительный договор, ведь до момента вступления в права наследства количество собственников имущества может измениться.
- Когда процессы, связанные с материальными вопросами по договору, не могут быть реализованы в полной мере в данный момент. Например, одной из сторон необходимо собрать необходимую сумму денежных средств.
- Когда один участник отношений не имеет достаточного количества времени для заключения окончательной сделки в данный момент (например, командировка, непредвиденная поездка и т. д.).
При подписании предварительного соглашения возможны следующие риски:
- Изменения в ценовой политике рынка. Предварительный договор фиксирует стоимость предмета сделки, и она не подлежит изменению.
- При изменении намерения одной из сторон заключать окончательный договор, вторая сторона вправе принудить ее посредством судебного заключения. Более того, сторона, не соблюдающая обязательства по предварительному соглашению, может быть привлечена к компенсации убытков, которые несет другой участник по причине отказа.
- Зачастую, заключение предварительного соглашения подразумевает передачу задатка от одного участника другому. В случае, когда ситуация доходит до судебного разбирательства, может быть так, что суд не признает факт передачи задатка. Чтобы этого избежать, создается два соглашения – предварительное и о передаче задатка.
Обратимся к "азбуке", и рассмотрим "основы" предварительного договора.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных именно предварительным договором. К такому договору предъявляются те же основные требования, что и к прочим соглашениям: обязательное указание необходимых реквизитов, согласование существенных условий, подписи уполномоченных лиц.
Однако в Гражданском кодексе РФ есть целая статья за номером 429, посвященная особенностям и отличиям предварительного договора.
Предварительный договор обязательно должен устанавливать предмет и существенные (необходимые) условия основного договора. Если хотя бы одно из таких условий осталось несогласованным, то заключить основной договор и взыскать убытки будет трудно или даже невозможно. Поэтому нужно проговаривать в тестах предварительных соглашений все «мелочи» с помощью компетентного юриста, который составит текст или проведет правовую экспертизу документа. Нельзя забывать, что вашими промахами при необходимости с готовностью воспользуется недобросовестный контрагент.
В связи с этим при применении конструкции предварительного договора возникает множество весьма актуальных практических и теоретических вопросов.
Одной из ключевых проблем данного института является вопрос содержания правоотношений, порождаемых предварительным договором.
В рамках цивилистической доктрины этот вопрос не получил однозначного решения. Отдельные авторы считают возможным рассматривать эти правоотношения как имущественные. Аргументация подобного подхода сводится, как правило, к взаимосвязи этих отношений с имущественными правоотношениями, вытекающими из сделки, подлежащей заключению. Однако отношения, порождаемые предварительным договором, с одной стороны, и возникающие из договора, подлежащего заключению, - с другой, при всей их тесной связи являются самостоятельными гражданскими правоотношениями. Они различаются по основаниям своего возникновения, целям, объекту и содержанию. Различны также и гражданско-правовые санкции, применяемые в рамках каждого из этих правоотношений.
То обстоятельство, что основное обязательство, вытекающее из заключенного договора, является имущественным по своему содержанию, еще не означает автоматического придания имущественного характера содержанию предварительного договора. Несмотря на существующую между этими обязательствами связь, основное обязательство не предопределяет характера правоотношения, порождаемого предварительным договором. Последнее представляет собой самостоятельное правоотношение, содержание которого составляют право кредитора требовать от должника совершения действий, направленных на заключение договора, и соответствующую обязанность должника. И право, и обязанность в рассматриваемом случае не направлены непосредственно на перемещение материальных благ, не имеют имущественного содержания.
______________
Ранее, классическое римское право следовало правилу: «ea enim in obligatone consistere, quae pecuna lui praestasrique possunt» («только то может быть предметом обязательства, что может быть выплачено деньгами»). Однако усложнение и развитие общественных связей потребовали расширения обязательственной сферы, признания за неимущественными обязательствами юридической силы.
В современной юридической литературе в качестве общепризнанного рассматривается вывод о невозможности понуждения к заключению реального договора, ибо механизм реализации данной меры защиты содержит элементы, позволяющие добиться соглашения сторон (точнее, его суррогата, в роли которого выступает соответствующее судебное решение), однако не предоставляет возможности осуществить фактическое истребование вещи.
А поскольку последнее требование является обязательным (необходимым) признаком реального договора, до передачи вещи такой договор нельзя признать заключенным. Однако из этой посылки не следует вывода о невозможности существования предварительных договоров, порождающих обязательства заключить реальный договор.
В силу принципа свободы договора (пункт 2 статьи 421 ГК РФ) конструкция «односторонне обязывающего предварительного договора» не противоречит отечественному законодательству и является допустимой. Однако подобный договор «выпадает» из-под действия статьи 429 ГК РФ и должен рассматриваться как непоименованный со всеми вытекающими отсюда последствиями.
В самом общем виде подобный договор представляет собой соглашение, по которому обязанность заключения в будущем основного договора принимает на себя лишь одна сторона, вторая — выговаривает себе только право. При этом во всяком нормальном коммерческом обороте такое право последней стороны должно получить некую оценку. Соответственно, в качестве встречного выступает обязательство второй стороны вознаградить за предоставленное право.
_______
Существенные условия предварительного договора
Важно знать, что предварительный договор действителен, только если согласованы
ВСЕ его существенные условия. Что относится к таковым?
Гражданский кодекс выделяет три вида существенных условий предварительного договора. Во-первых, это условия, признанные таковыми законом или иными правовыми актами. Например, предмет договора о передаче имущества - конкретный объект. Если же по ошибке или по умыслу партнера предмет основного договора неверно указан в предварительном соглашении, суды, как правило, отказывают в требовании о заключении основного договора. Но если заключение сделки или взыскание убытков - вопрос принципиальный, можно побороться и поискать, например, в переписке сторон однозначные указания на предмет будущего соглашения. Во-вторых, условия, которые предопределяются характером договора. Например, при купле-продаже недвижимого имущества, помимо прочего, очень важен срок совершения сделки. Как известно, время корректирует ценообразование. В-третьих, условия, которые требует включить в договор одна из сторон, и по которым участники достигли соглашения. Например, порядок и сроки передачи имущества или проведения расчетов, необходимость страхования объекта, система скидок и т.д.
Самое главное: существенные условия предварительного соглашения должны переходить в основной договор в неизменном виде. Если, конечно, стороны по обоюдному желанию не внесут коррективы. Никакие заявления одной из сторон о внесении или исключении определенных условий, при составлении основного договора, не могут считаться вводящими существенные условия. Если хотя бы одно из существенных условий основного договора не было согласовано, для сторон предварительного договора исключается возможность обратиться с иском о понуждении заключения основного договора и взыскания с контрагента убытков, причиненных вследствие уклонения одной стороны от заключения договора. При этом Гражданский кодекс допускает вносить изменения в договор по соглашению сторон (статья 450 ГК РФ).
Срок заключения основного договора
В предварительном договоре рекомендуется установить сроки для заключения основного соглашения. Если же стороны его не установили, он будет определяться в соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ - один год с момента заключения предварительного договора. Причем такой срок считается соблюденным, если до его истечения стороны заключат основной договор или одна из сторон направит другой предложение заключить такой договор. Сроки имеют значение в тех случаях, когда одной из сторон придется обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Ведь предварительный договор - это основание для возникновения обязанности заключить основной договор.
Иск о понуждении к исполнению
Если один из участников предварительного соглашения уклоняется от заключения основного договора, либо у сторон возникли разногласия по поводу условий будущей сделки или по поводу толкования отдельных положений предварительного соглашения, возникший спор можно передать на разрешение арбитражного суда. Суд может удовлетворить иск о понуждении заключить основной договор на определенных условиях. В таком случае договор считается заключенным. Причем в решении обязательно указывается, на каких именно условиях. Если же суд вынесет решение по поводу отдельных спорных условий будущего договора, то условие договора действует в той редакции, которая определена судом.
При обращениях к суду важно правильно составлять и формулировать свои письменные и устные обращения, заявления и ходатайства. Избегайте общих фраз и абстрактных формулировок. Так, если стороны по разному понимают и толкуют те или иные условия основного договора, желательно, чтобы каждая из них четко и внятно указала, какие именно условия являются спорными, обосновала свои доводы и просьбы, а заодно предложила суду свою редакцию текста данных условий для включения в будущий договор. Если же предъявляется иск о понуждении заключить сделку, то истец должен к исковому заявлению приложить еще и проект основного договора. Но имейте в виду, что суд, перед тем как вынести решение, непременно проверит, соответствуют ли положения этого документа действующему законодательству и условиям предварительного соглашения.