Какие документы нужно проверить при покупке дома с участком? На что ещё обратить внимание? Что доверить риэлтору, а что проверять самому?
Два элементарных правила, касающиеся покупки дома, игнорируют чаще всего: это право на землю и право на сам объект недвижимости. Покупатели упускают из вида необходимость проверки, что эти права надлежащим образом заверены и зарегистрированы. Достаточно распространенной является ситуация, когда покупатель не обращает должного внимания на то, что продавец владеет землей не на праве собственности, а, допустим, на праве пожизненного наследуемого дарения. В таком случае договор купли-продажи дома на этом земельном участке могут не зарегистрировать, так как закон не дает новому хозяину возможности продать этот участок в дальнейшем и вообще распоряжаться им.
Однако было бы противоречить закону, если договорный штраф был согласован в договоре для осуществления права выйти из договора. Поскольку, если они были выполнены, независимо от того, находятся ли они в силе или по контракту выйти из договора, не может быть санкции за реализацию этого права. Что касается другого способа прекращения предварительного договора, закон также предлагает его. соглашение Договаривающихся сторон или соглашение, которое применяется к контрактам на неопределенный срок. Если контракт не отвечает на отчет, он может быть выполнен в течение 3 месяцев после окончания календарного квартала.
Типична и такая ситуация. Покупатель соглашается на приобретение загородного дома посредством совершения сделки купли-продажи той земли, на которой этот дом расположен. Но так как дом продавец не оформил и не зарегистрировал, то это самовольная постройка и новому владельцу зарегистрировать его не удастся. Разумеется, без лишних нервов, суда и ходьбы по соответствующим госорганам.
Но совсем не вопрос о том, является ли предварительный договор действительным правовым актом, является ли это незаконным юридическим действием. К сожалению, мы точно не знаем точного типа предварительного договора, и поэтому вряд ли вы можете дать вам более конкретные юридические вопросы. Мы рекомендуем вам обратиться в одно из адвокатских бюро и представить все соответствующие документы.
В конце концов. можно ли судить о других расходах, связанных с подготовкой к покупке квартиры, например, о разработке контрактов адвокатом и т.д. отказ продавца от договора купли-продажи не был заранее подготовлен в предварительном контракте. Наш адвокат сказал нам, что бремя компенсации в чешском законодательстве недостаточно развито, чтобы мы могли вернуть наши расходы. Заранее благодарю вас за помощь.
Касательно же мошенничество в сделках с загородной недвижимостью, наиболее традиционным является продажа по поддельным договоренностям зем. участков и самих домов. Потому, если вы решились покупать недвижимость по доверенности, то стоит проверить ее подлинность у нотариуса да и сам факт - существует ли реально доверитель. При этом, для последнего вам понадобится связаться с ним, проверить, вправду ли он жив, выдавал ли доверенность и какова причина выдачи…
В то же время закон устанавливает, что право на ущерб не затрагивается. В вашем запросе не указано, что они могли быть использованы, вы скажете, что в настоящее время есть судебное слушание о возврате поражения. В конце мы скажем, что суд рассмотрит обстоятельства вашего дела при принятии решения о том, делать это, что без соответствующих документов, которые у нас отсутствуют, и другую информацию нельзя точно оценить. Когда мы захватили квартиру, мы заметили в углах офисов. Мы думали, что это из новых пластиковых окон, но все по-другому.
Мы пригласили эксперта для обзора, и он сказал, что он теряет свой дом на нашей стороне и что это было вызвано этим. Наша квартира находится прямо под холмом. Поэтому, если отказ не отменяется, мы будем дышать жалобой, и это невозможно. Мы здесь новые, мы не хотим никому посылать, но мы не хотим ничего подобного.
Проверяем документы
Проще говоря, сколь бы честен и притягивающим не был продавец, несмотря на все рекомендации знакомых, необходимо предельно внимательно изучить документы на дом и участок.
Обязательным при покупке недвижимости за городом является такой набор бумаг: право-устанавливающие документы на дом.
К таким документам, прежде всего, относится свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом, а также, если дом был построен непосредственно продавцом, акт приёмной комиссии о приёме в эксплуатацию законченного объекта. Если право собственности возникло на иных основаниях, подтвердить его могут и другие документы. Например, это может быть договор купли-продажи, дарения или мены, свидетельство о вступлении в право наследства, к которому прилагается свидетельство о государственной регистрации.
Технический паспорт домовладения
В таком случае мы рекомендуем обратиться к сообществу домовладельцев в доме, в качестве юридического лица, которое может осуществлять права и заниматься только вопросами, связанными с администрацией, эксплуатацией и ремонтом общих частей дома. Исполнительным органом является комитет.
Мой финансовый банк заплатил разную сумму в конце года, к сожалению, меньше. Добрый день, исходя из вашей информации, мы рассматриваем это дело как главный недостаток в банковской системе, который не соответствовал вашей просьбе о передислокации, и привел разработчика к более низкой ставке, чем он действительно должен был быть предоставлен. Мы считаем, что вы должны сначала заплатить разработчику оставшуюся сумму долга, чтобы фронт-офис полностью оплатил, и поэтому не задерживайте продолжающуюся задержку.
Это единый документ, который состоит из нескольких частей: план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание всех находящихся на участке сооружений, их назначение, техническое состояние и оценочная стоимость, поэтажный план каждого сооружения. Такой документ выдается областным Бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту расположения недвижимости.
Поскольку у вас возникла задержка с отправкой счетов-фактур по вине банка, возможно, что разработчик применит, например, соответствующие договорные или юридические санкции. договорного штрафа и задержки. Эта сумма, которую вы можете заплатить в дополнение к застройщику, впоследствии может быть возмещена из банка за ущерб, причиненный вам в результате нарушения ваших обязательств.
Можно ли вообще автоматически блокировать блокировку для комиссии? Добрый день, к сожалению, без подробного ознакомления с конкретным контрактом, заключенным с соответствующим агентством недвижимости, мы не можем точно ответить на ваш вопрос. Мы предполагаем, что с агентством недвижимости было подписано так называемое соглашение о резервировании, в котором офис недвижимости нанял это для вас - комиссия согласилась на этот вариант. Договор купли-продажи заключен в связи с покупкой недвижимости. Поэтому будет решающим, как этот договор был сформулирован между вами и вами. что совершил получатель, и при каких условиях комиссия за комиссию была уплачена в офис недвижимости.
Выписка из домовой книги. В том случае, если в доме возможна регистрация постоянного места жительства (ПМЖ), необходимо получить выписку из домовой книги. В ней указаны все лица, зарегистрированные на данной площади. Такой документ необходим даже в том случае, если вы не собираетесь прописываться в доме. Ведь он подтверждает юридическую чистоту проводимой сделки.
Конечно, офис недвижимости имеет много общего с его действиями, но лучшие условия должны включать ваш контракт. Поэтому мы рекомендуем внимательно изучить договор о резервировании, особенно предоставление денежных переводов агентству недвижимости. Только в том случае, если Управление Недвижимости будет действовать в нарушение этого соглашения, можно было бы применить конкретные практические шаги, в частности, при необходимости, запросить возврат этой суммы.
Однако они не входят в предложение австрийских агентств недвижимости. Просто здесь и там вы можете встретить коттедж до реконструкции. Его цена будет варьироваться от 4, 5 миллионов крон. Если вы хотели бы получить новое альпийское шале или коттедж и повезти, то рассчитывайте около 10 миллионов.
Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок
К этому пункту вероятному покупателю нужно отнестись с особенным вниманием. Например, земля, на которой построен дом, обязана являться фактическим имуществом продавца, а не только верно оформленной. Она обязательно должна быть в праве собственности. Никаких бессрочных пользований или пожизненных владений на этот участок. Это право подтверждается следующими бумагами: свидетельством о гос. регистрации прав собственности, договором купли-продажи (дарения) или свидетельством о правах на наследство. Кроме того, важно запросить документы о приватизации земли - такие как постановление главы администрации о переходе участка в собственность и свидетельство о собственности.
Горные апартаменты не дешевые Горные апартаменты приобретаются в австрийских Альпах. Их предложение довольно широкое. Они обычно строятся в размерах от 2 до 3 1, и их цена такая же, как и для более старых коттеджей - то есть от 4, 5 миллионов крон. Старая горная квартира обходится дешевле - она может получить около трех миллионов долларов. Конечно, вы должны сосчитать дополнительные затраты на ремонт. Можно выбрать охоту, но цены здесь астрономические.
Тот, кто думает о долгосрочном преследовании, может попытаться снизить цену. Однако нельзя считать, что это будет много. Самая дешевая жизнь в Австрии - более дешевая недвижимость, сопоставимая с Чешской Республикой. Но они далеко от гор. Мы можем найти их на австро-венгерской границе. Это участок земли, поэтому есть семейные дома, виллы и фермы.
Современный рынок недвижимости в России богат на предложения и спрос, а значит, продажа-приобретение каждого объекта сопряжены с определенным, весьма высоким риском. И речь даже не о мошенничестве (которого тоже много), а о юридически нечистых сделках, когда продавцы пытаются завысить (или занизить в договоре) реальную стоимость имущества, ввести покупателя в заблуждение по иным, принципиально важным вопросам.
Фермерский дом площадью 50 гектаров стоит на 15 миллионов крон выше. Роскошные виллы расположены на таком же уровне цен, что и в центре столицы Праги, в частности, на улице Пажижска или в Малой Стране. Это находится в диапазоне от 20 до 25 миллионов крон. Если кто-то предпочел бы арендовать квартиру в Винди, пусть он рассчитывает меньше 1 1 или 2 1 в середине семестра с суммой от 12 до 20 тысяч крон в месяц. Другой дорогой регион - Тироль. Здесь стоит небольшая горная гарсонера площадью 35 м2, которая оборудована мебелью около 1, 8 миллиона крон.
Классическая двухкомнатная квартира будет составлять от 2 до 2, 5 миллионов крон. Специальности Австрии Несмотря на то, что Австрия во многом похожа на Чешскую Республику, и что касается рынка недвижимости, мы по-прежнему видим различия. В то время как в Чешской Республике он не должен быть владельцем земли и дома, построенного на нем одним человеком, а в Австрии владельцем земли является владелец здания.
Довольно часто сегодня гражданам, решившим приобрести в собственность частный дом, приходится самим решать массу проблем, с этим связанных, самостоятельно разбираться во всевозможных нюансах сделки, чтобы не попасть впросак. А значит, еще до подписания договора необходимо быть максимально осведомленными и подготовленными. А после не пренебрегать осторожностью, не торопиться и быть очень внимательными на протяжении всей сделки.
Земля и строительство, с точки зрения их собственного, одного целого и могут быть куплены, проданы или, возможно, взяты третьими сторонами только совместно. Исключения из этого правила существуют, но только в минимальном количестве. Австрия имеет значительно более высокие цены на недвижимость, но также и расходы на жизнь. Но он снова гордится своим высоким уровнем жизни. Оттуда весна и фобия иностранцев и административные ограничения на покупку недвижимости.
Им не нравятся иностранцы. Недвижимость в Австрии покупается и продается в избытке, но иностранцам это не так просто. Если мы принадлежим к Европейскому союзу, покупка недвижимости ограничивается нами. Австрия, в частности, защищает свой семейный бизнес, который рассматривает районы большого чуждого туризма, такие как Альпы, а также замки и марши. Если одно и то же имущество принадлежит Ракушану и иностранцу, домовладелец всегда получает привилегию.
Многие предпочитают доверить процедуру специалистам. И это верное решение. Но вовсе отходить от дел не стоит. Надо постоянно контролировать ситуацию. Присутствовать при осмотре будущего жилья, активно участвовать в обсуждении пунктов предстоящего договора, самостоятельно подписывать бумаги (предварительно внимательно их прочитав). Нельзя полностью положиться на доверенных лиц и лишь раздавать указания. Есть риск остаться и без денег, и без дома.
Иностранцы, которые хотят получить свою недвижимость, австрийцам суждено стать экономически менее процветающими, особенно на границе Маастрихта. Семья борется в суде, чтобы вернуть себе право на собственные инвестиции. Это не единственный случай, и семья Зейна является симптомом того, что может произойти в Румынии для добросовестных граждан. Сделка была заключена между продавцом и покупателем. Государственные учреждения - Кадастр, Налог и мэрия - все дали свое согласие, инициировали и объявили о сделке купли-продажи.
Официальные действия вышли вскоре после судебного разбирательства. Все было похоже на книгу: семья Зейна могла поздравить. Он только что сделал инвестиции в жизнь незадолго до того, как рынок недвижимости взорвался, а земля стоила 1 миллион евро. Хорошее, востребованное магнатом.
Изучение правоустанавливающих документов
По закону частный дом и земельный участок под ним - это разные объекты недвижимости, обладающие абсолютно разными кадастровыми номерами. Однако (все по тому же закону) продать их по отдельности невозможно. А значит, покупая частный особняк, следует озаботиться тем, чтобы в результате сделки и земля под ним стала принадлежать именно покупателю, а не кому-нибудь другому. Принадлежать официально, по документам.
Радость была бы недолговечной. Спустя всего год Петре и Думитра Зейна будут указаны в суде другой семьи, магнатом Адольфом Бачелой, который утверждал, что он является настоящим владельцем земли. Адольф Бачала показал с документами, что он вошел с женой Ириной, находящейся на той же земле, но также и с другими в том же районе, другой филиал, чем тот, который был куплен семьей Зейна. Ряды актов, составленных и выпущенных государственными учреждениями, показывают, что одна и та же посылка была зарегистрирована дважды: один раз - индивидуально, в другое время - включается в более крупный участок.
Но прежде, чем приступить к визуальному осмотру дома и земельного участка, следует ознакомиться с правоустанавливающими документами на эти объекты недвижимости. Для этого продавец должен предоставить:
Экспертиза документов
Мало просто прочитать предоставленные бумаги на выбранный дом, важно знать, на что обратить самое пристальное внимание, где могут таиться опасные для сделки «подводные камни».
То же самое произошло с другими землевладельцами в этом районе: Насифом Али Зайтом или Ион Паращив. Мы получили разрешения, разрешения, кадастр, таблицы. Он был перестроен Баклой, - говорит Зайт. Моя земля практически востребована кем-то другим, без меня уведомления.
В течение 7 лет семья Зейна борется в суде, чтобы получить право окончательно называть землевладельцев. Как может быть две десантные книги для одного здания? Невозможно иметь две записи для одной и той же хорошей или двух книг земли для одного и того же блага. Законодатель тоже этого не предвидел.
Лучше всего за экспертизой документов обратиться к опытному специалисту в этой области. Квалифицированный юрист обеспечит чистоту сделки, проверив предоставленные бумаги на достоверность и точность содержащихся в них сведений.
Важно: если в пакете недостает каких-то бумаг или в предоставленных документах обнаружены ошибки, от приобретения такого дома следует отказаться (хотя бы временно), рассмотреть другие варианты недвижимости. И не забывать, что техническая документация сохраняет актуальность лишь на протяжении 5 лет.
Мы заняли первое место, поэтому без проблем мы должны иметь беспроигрышную ситуацию, - говорит Думитра Зейна. Поэтому, если бы Кадастровый офис не выдал бы сертификат на прививку для продажи, тем самым являясь гарантом продажи - юридической и безаварийной покупки, мы не были жертвами, и мы не проводили свои старые дни на дверях правосудия, - сказала Зейна. Когда он получил повестку в суд, Петре Заина заразился, а затем перенес операцию, из которой он был носителем кардиостимулятора.
Должностные лица из земельного кадастра, который является регистром недвижимости Кадастра, посоветовали людям позволить процессу следовать их курсу, потому что они первыми регистрируются, поэтому у них нет причин для беспокойства. То, что произошло в первом случае в Суде, было отклонено по делу Бача по той же причине.
На что обращать внимание?
Итак, еще раз нужно напомнить, что правоустанавливающие документы на дом и на землю - это два разных пакета юридических бумаг. В наличии должны быть и те, и другие обязательно. Раздельно продать эти два объекта нельзя. И даже если здание не достроено, на него непременно должны быть правоустанавливающие документы. Не нужно слушать продавца, который уверяет, будто потом узаконить строение можно будет «без проблем». Проблемы обязательно возникнут, а в худшем случае дело может кончиться сносом здания.
Необходимо удостоверится, что дом точно находится на земельном участке, принадлежащем продавцу . А также убедиться, что нет нарушения соседских границ. Кроме того, и тип здания, заявленный в документации, должен точно соответствовать тому, который существует в реальности.
Нужно будет также проверить наличие реально существующих хозяйственных построек на плане . Если их на плане нет, они либо незаконны, либо документ неактуален. Да и площадь территории лучше бы перемерить, чтоб совпадала с официально указанными цифрами.
Важно: особое внимание следует уделить кадастровому паспорту . Если в этом документе 2 страницы, значит объект не имеет ни обременений, ни арестов. А если страниц 4, необходимо с особой внимательностью читать их содержимое.
Самостоятельный визуальный осмотр
Дизайн и внутренняя планировка будущего жилья - это, конечно, очень важно. Но не на этих характеристиках здания следует сосредоточиться прежде всего при визуальном осмотре дома. Главное - техническое состояние строения и коммуникаций.
Загородные дома покупать и, соответственно, осматривать лучше весной, когда очевидными становятся все недостатки (если они есть) - высокий уровень влажности, сырость, затопление подвала или подпола, прочее . На кровле можно заметить следы протекания, объективно оценить качество работы системы водоотвода. Обязательно нужно будет проверить состояние фундамента - если что-то не так, весной это будет особенно заметно.
Двери и окна - дело второстепенное, их всегда можно заменить. В отличие от несущих конструкций, состояние которых должно стать предметом самого пристального изучения. Возможно вместе со специалистами, которые смогут в своем заключении поручиться за то, что дом надежен и не представляет угрозы для жизни и здоровья будущих жильцов.
Следует проверить и систему отопления здания (независимо от времени года) - батареи должны полностью нагреваться не позже, чем за полчаса после запуска котла. Также проверке подлежит наличие и исправность спусковых кранов.
Привлечение специалистов
Если есть сомнения в собственной способности проверить в доме хоть что-нибудь, кроме его внешнего вида, следует приглашать специалистов. Они смогут обнаружить неисправности, назвать их причины, а также прокомментировать возможность и стоимость исправления огрехов. Иногда ведь бывает быстрее, проще и даже дешевле установить новое оборудование (или конструкционные элементы), чем починить старое.
Если нет каких-то специальных познаний, самостоятельно провести оценку технического состояния частного дома просто невозможно. А ведь от этого будет зависеть качество проживания в купленной недвижимости. Именно поэтому приглашение специалистов всегда финансово оправдано. Ведь многие недобросовестные продавцы намеренно вводят покупателей в заблуждение, рассказывая небылицы о «прекрасном» состоянии здания, а на деле можно легко приобрести развалюху за наскоро подремонтированным фасадом.
Покупка дома на первичном рынке
Дом, приобретенный на первичном рынке - это всегда хорошо в плане юридической чистоты сделки. Ведь ранее у этой недвижимости просто не было владельцев. Опять же на нем нет никаких обременений или арестов, «левых» зарегистрированных лиц, которых нельзя выселить, и прочих «сюрпризов». Однако абсолютно безопасности договора купли-продажи это все же не гарантирует.
И среди застройщиков сегодня мошенников хватает. Поэтому, собираясь приобретать недвижимость у какой-то компании, следует изучить ее (компании) историю. Важную роль играет их стаж на рынке - если работают долго, значит наверняка добросовестно. Плюс репутация - о ней лучше всего расскажут отзывы реальных клиентов. А еще обязательно нужно поехать по адресу реализуемого объекта и убедиться, что он там действительно есть. И адрес, и объект.
Также следует понимать, что покупать недостроенный дом - это, конечно, дешевле, но очень рискованно. Неизвестно, завершиться ли строительство в срок . А может оно будет совсем заморожено по каким-то причинам. Так что еще до подписания договора следует проконсультироваться с квалифицированным юристом и опытным риэлтером. А то и вовсе попросить их сопровождать подобную сделку.
На что нужно обратить особое внимание, приобретая дом на первичном рынке? На:
- категорию земли под строением;
- обязательные разрешения и заключения экспертиз (имеются ли, о чем гласят);
- соблюдение технических условий при подключении коммуникаций;
- наличие обременений на земельный участок;
- акт введения в эксплуатацию инженерных сетей (есть ли).
Покупка дома на вторичном рынке
Перед тем, как приобретать дом на вторичном рынке, следует наверняка убедиться в его юридической чистоте, как имущества. Для проверки у продавца нужно потребовать следующие документы:
- Свидетельство из Росреестра о государственной регистрации права собственности.
- Бумаги, являющиеся основанием для получения подобного свидетельства.
- Кадастровый паспорт и план с индивидуальным номером.
- Технический план.
- Акт земельного межевания.
- Выписку из домовой книги (расширенную).
- Необходимые разрешения на отчуждение имущества.
- Прочие значимые бумаги.
Следует иметь ввиду, что каждая дополнительная постройка на домовой территории должна быть законной . Также нужно обратить внимание - когда и на каких основаниях дом (и земля под ним) стал собственностью продавца. Это важно, поскольку у каждого основания могут быть свои нюансы. Так, например, если прошло менее 3-х лет после вступления в наследство, могут объявиться иные претенденты на него (наследство), что вовлечет покупателя в судебные разбирательства с непредсказуемым исходом.