Земля представляет собой объект большой экономической значимости. Земельные участки являются основой любой недвижимости и востребованы на рынке в качестве средства производства для бизнеса, в качестве объекта, удовлетворяющего потребительские запросы людей и в качестве объекта инвестиций для всех участников рынка.

Но приобретение земли в собственность не является единственной правовой формой владения, на основании которой можно использовать земельный участок, аренда земли - вот реальная и экономически эффективная альтернатива ее покупке.

При покупке земельного участка покупатель приобретает право собственности в отношении этого участка и стоимость его прав равна стоимости приобретенной земли. А что приобретает арендатор, какова стоимость его прав, как оценить эти права, выразив их стоимость в денежных единицах? Такие вопросы часто возникают при подготовке различных сделок с правами аренды земельных участков и проведении процедуры оценки земли.

Определение объекта оценки

При оценке земли в рамках передачи прав аренды земельного участка необходимо правильно определить сам объект оценки. Закон 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" допускает оценку стоимости не только материальных объектов, но и отдельных прав в отношении этих объектов, поэтому в данном случае объектом оценки будет рыночная стоимость права аренды земельного участка, которым обладает арендатор на основании арендного договора, а источником возникновения права и правоустанавливающим документом будет являться имеющийся договор аренды.

Право аренды (со стороны арендатора) представляет собой право срочного, возмездного владения и использования земельного участка на условиях, оговоренных в договоре аренды. Это право может быть продано иному лицу, внесено в уставной капитал предприятия или передано в залог - при условии, что эти действия не противоречат положениям арендного договора. Однако, для проведения всех этих операций сначала будет нужно оценить стоимость права аренды, поскольку любое из перечисленных действий требует указания стоимости объекта.

Параметры, влияющие на стоимость

Стоимость права аренды земли (со стороны арендатора) определяется теми экономическими выгодами и обязательствами, которые получает и принимает арендатор. Экономические выгоды, которые можно получить от использования участка, зависят не только от его физических характеристик (площади, формы, местоположения, особенностей рельефа, наличия инженерных сетей), но и от юридического статуса участка (категория земель, разрешенное использование, наличие обременений, наличие разрешений на строительство). Зачастую именно юридические особенности правового положения земельного участка в большей мере определяют стоимость права аренды, чем его физические характеристики.

Помимо указанных выше ценообразующих факторов, для оценки стоимости права аренды земли необходимо учитывать еще и условия арендного договора, которые являются существенными параметрами при определении стоимости права аренды.

Какие положения арендного договора в наибольшей степени влияют на стоимость права аренды земельного участка? В первую очередь - это срок аренды, платежный период, величина арендного платежа, порядок изменения арендной ставки, наличие особых обязательств, требующих дополнительных расходов от арендатора или дающих ему дополнительные преимущества, меры по дополнительному финансовому стимулированию арендатора, а также условия досрочного расторжения договора.

Наилучшее экономическое использование участка

После установления всех ценообразующих параметров объекта оценки, необходимо определить "наилучшее и наиболее эффективное использование" арендуемого участка земли.

Что включает в себя понятие "наилучшего и наиболее эффективного использования" и почему оно важно? Как уже было отмечено выше, разрешенное использование земельного участка во многом определяет его стоимость, но даже в рамках разрешенного использования землю можно использовать по-разному. Например, можно построить крытую автостоянку, а можно сделать просто площадку для автотранспорта. В первом случае затраты будут выше, но и последующий доход от эксплуатации будет выше. Во втором случае затраты будут ниже и меньше доход. Какой способ эффективнее? Теория оценки дает на это однозначный ответ. Наилучшим считается тот способ использования, при котором стоимость земли будет максимальна. При этом подразумевается, что наилучшее и наиболее эффективное использование, кроме финансовой эффективности, должно быть юридически возможным, физически и финансово осуществимым. То есть, нельзя рассматривать способы использования, которые противоречат существующим юридическим нормам или либо являются неосуществимыми по различным причинам технического, финансового или организационного порядка.

Следует помнить, что стоимость земельного участка и стоимость прав его аренды всегда определяются исключительно в предположении о его наилучшем и наиболее эффективном использовании. При этом его текущее использование может не совпадать с наилучшим использованием, которое было определено по указанным выше принципам.

Методы оценки

В оценке стоимости права аренды земельных участков применяются методы доходного и сравнительного подходов.

Наиболее наглядными являются методы сравнительного подхода к оценке земли - например, метод сравнительного анализа предложений к продаже или реальных сделок. Этот метод основан на прямом сравнении параметров объекта оценки с аналогами, представленными на рынке - чаще всего это предложения по переуступке права аренды земельных участков различного назначения. Этот метод хорошо работает если оценщику доступна достоверная и актуальная рыночная информация, позволяющая провести корректное сравнение объекта оценки и аналогичными объектами, представленными на рынке продажи прав аренды.

Однако при сравнении многопараметрических объектов, каким является право аренды земельного участка, выбранные объекты-аналоги неизбежно будут в чем-то отличаться от оцениваемого участка - по площади, срокам аренды, местоположению, размещению относительно основных магистралей и т.д. Влияние этих отличий на стоимость объекта оценки нужно учитывать, вводя обоснованные корректировки к удельным ценам объектов-аналогов.

При подборе объектов-аналогов нужно обязательно учитывать наилучшее использование земельного участка, поскольку различия по цене, возникающие из-за различного наилучшего использования, практически невозможно скорректировать. Поэтому следует отбрасывать те объекты-аналоги, чье наилучшее использование не совпадает с наилучшим использованием объекта оценки. Например, если участок, право аренды в отношении которого оценивается, имеет в качестве наилучшего использования строительство здания, то его нельзя сравнивать с землей сельскохозяйственного назначения.

При выборе аналогов для оценки прав аренды земельного участка также следует различать участки, продающиеся в собственность, и участки, сдающиеся в аренду. Сравнение стоимости права аренды земельного участка и стоимости участка, продающегося в собственность, возможно только при наличии в договоре аренды права выкупа участка в собственность, с указанием условий такого выкупа.

© . Копирование запрещено.

Подборка наиболее важных документов по запросу Оценка права аренды земельного участка (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

На основании анализа в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ условий договора от 27.08.2009, оценки соглашения акционеров-учредителей от 31.12.2008, протокола N 1 общего собрания учредителей ЗАО "НМТ" от 27.08.2009, судами установлено, что в качестве вклада истца в уставный капитал ЗАО "НМТ" наряду с передачей арендных прав на земельные участки предполагалось внесение им арендных платежей в размере платы за пользование этим имуществом сроком 15 лет, учитываемой при оценке рыночной стоимости передаваемого ответчику права аренды земельных участков.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"...В обеспечение исполнения обязательств заемщика - ОАО "Бизнес Холдинг", между ответчиками по настоящему делу был заключен договор залога от 26.06.2007 N 71/0607-з (т. 1, л.д. 48 - 52), по условиям которого ОАО "Васильевский торг" передало ОАО "АКБ "Спурт" в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: встроенные нежилые помещения, находящиеся по адресу г. Зеленодольск Республики Татарстан, ул. Октябрьская, 1, оцененное сторонами в сумме 27 810 600 руб., а также право аренды земельного участка общей площадью 3 465 кв. м, категория земель - земли поселений, кадастровый номер 16:49:010623:0055, находящееся по адресу г. Зеленодольск Республики Татарстан, ул. Октябрьская, 1, право аренды земельного участка оценено сторонами в 1 000 руб.

Нормативные акты : Оценка права аренды земельного участка

Федеральный закон от 08.05.2009 N 93-ФЗ
(ред. от 29.12.2017)
"Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 23. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием этого земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на срок сорок девять лет. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком гражданина, которое прекращается в связи с изъятием указанного земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, данное право оценивается как право собственности на указанный земельный участок.

Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582
(ред. от 21.12.2018)
"Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" 10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Оценка аренды сегодня является важной составляющей хозяйственной деятельности всего российского бизнеса. В соответствии со статьей 607 ГК РФ собственник или любой правообладатель имеет право сдать свое имущество в аренду другим физическим или юридическим лицам. Арендуемым объектом могут быть любые вещи и предметы, относящиеся к категории "непотребляемых", а именно недвижимость, земельные участки, квартиры, предприятия и иные имущественные комплексы, объекты транспортной сферы, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Во время заключения договора об аренде арендатор, совместно с правом использования объекта по своему усмотрению, также может получить права полного пользования и распоряжения имуществом - это зависит от условий договора. Таким образом, право аренды, как и другие права, полученные по договору, могут быть переданы третьим лицам в любой законной форме гражданского оборота, например, проданы. Но для того, чтобы выгодно его продать необходимо знать рыночную цену права, а такую возможность, как раз и дает оценка прав аренды .

Каковы особенности оценки прав аренды и оценки арендной платы? Они заключаются во всестороннем анализе специалистами выгод и преимуществ, которые дает договор арендатору. Ведь, по сути, сама покупка права, оценка стоимости аренды - это не малые деньги, и, в том случае, если совокупность выгодоприобретений по данному документу не дает никаких выгод, в сравнении с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем, возникает законный вопрос - зачем нужны дополнительные расходы?

При проведении оценки прав аренды учитываются следующие факторы:

• условия арендной платы (сроки, суммы и порядок платежей)
• характеристики самого объекта аренды (площадь, этажность, строительные материалы и элементы отделки, местоположение, удобство подъезда, наличие коммуникаций)
• инфраструктура местности в котором находится арендуемый объект;
• срок действия договора об аренде и условия пролонгации;
• любые дополнительные права, как то право выкупа, право продажи и т.д.

Преимущества, увеличивающие стоимость права аренды, которые учитываются при оценке

• Преимущество в величине арендной ставки
• Право выкупа арендуемого объекта
• Право зачета затрат арендатора

Таким образом, оценка аренды в оценочной компании дает вам возможность получить реальную экономию своих средств, если вы выступаете в роли приобретателя права аренды земельного участка, квартиры, иной недвижимости, или, наоборот, повысить вашу прибыль от реализации прав аренды, если вы арендодатель.

Оценка аренды земельных участков

Стоимость аренды земельного участка учитываем много факторов и находится в прямой зависимости от: содержания договора аренды и срока его действия, прав арендополучателя, предоставленных ему этим договором, разрешений использования земельного участка для конкретных целей, ожидаемой величины дохода за период времени, связанный с наиболее теоретически выгодным его использованием. Также на стоимость права аренды могут оказывать влияние место, где расположен участок, наличие коммуникаций, разрешенное и реальное использование земли, удобство подъезда.

Обычно, оценка аренды земельного участка проводится исходя из анализа цен заключенных сделок или цен предложений (оферт) на продажу прав пользования земельными участками, которые идентичны ему по своим характеристикам (сравнительный метод оценки).

Оценка прав аренды земли может проводится при:

• купле-продаже права аренды;
• внесении права в качестве вклада в уставный капитал предприятия;
• кредитовании под залог;
• покупке, продаже, слиянии, поглощении предприятия, владеющего правами аренды земельных участков;
• разработке и принятии управленческих и инвестиционных решений связанных с долгосрочным планированием;
• инвестировании средств;
• прочих ситуациях, которые так или иначе пересекаются с реализацией прав управления землей, находящейся в собственности.

Дополнительную информацию об оценке арендной платы земельных участков вы можете получить на страницах

1.5. Назначение оценки показателей стоимости земли, отличных от рыночной стоимости

1.6. Земельный участок как объект недвижимости

2. Земельная рента

3. Отрицательная стоимость земли

4. Рыночная стоимость земли

4.1. Определение рыночной стоимости в Международных стандартах оценки

4.2. Определение рыночной стоимости в отечественном законодательстве

4.3. Особенности определения рыночной стоимости земли

4.4. Рыночная стоимость для существующего использования

4.5. Основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости земли

5. Особенности применения затратного, сравнительного и доходного подходов при оценке стоимости земли

5.1. Подходы, используемые для оценки стоимости земли

5.2. Особенности применения затратного подхода

5.3. Особенности применения сравнительного подхода

5.4. Особенности применения доходного подхода

6. Социальные нормы временного предпочтения

7. Коэффициенты капитализации

8. Методы оценки стоимости земли

9. Оценка незастроенных земельных участков (земли)

10. Оценка земли в составе застроенных земельных участков

11. Метод сравнения продаж

12. Метод распределения

13. Метод выделения

14. Метод остатка для земли

15. Метод предполагаемого использования

16. Метод капитализации земельной ренты

18. Анализ наиболее эффективного использования

19. Процедура оценки стоимости земли и содержание отчета об оценке

20. Оценка сельскохозяйственных угодий

21. Метод сравнения продаж

22. Метод капитализации арендной платы

23. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю

24. Метод реальных опционов

25. Оценка залежей

26. Оценка сенокосов

27. Оценка пастбищ

28. Оценка многолетних насаждений

29. Оценка многолетних насаждений, не приносящих дохода

30. Оценка прудового хозяйства

31. Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения

32. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного предприятия в целом

33. Оценка стоимости земельных долей

34. Оценка размера компенсации при выделении земельных участков в натуре

35. Оценка сельскохозяйственных угодий и лесных земель, имеющих высокую инвестиционную привлекательность для застройки

36. Оценка частичных имущественных прав на землю

37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода

37.1. Стоимость права аренды арендатора

37.2. Стоимость права аренды арендодателя

39. Оценка стоимости лесных земель18

39.7. Оценка стоимости лесных земель, не покрытых лесом

39.8. Оценка стоимости лесных земель, занятых насаждениями, не достигшими возраста спелости

39.9. Оценка стоимости лесных земель, занятых спелыми и перестойными насаждениями

40. Оценка охотничьих угодий

41. Оценка общей экономической ценности земель, имеющих социальное, историческое, рекреационное, экологическое и природоохранное значение

42. Оценка убытков, вызванных изъятием земельных участков

43. Нормативные показатели стоимости земли

Методические рекомендации по осуществлению

Оценки эколого-экономической эффективности проектов намечаемой хозяйственной деятельности

1. Назначение рекомендаций

2. Термины и определения

3. Основные принципы и процедуры оценки эколого-экономической эффективности проектов

4. Показатели эколого-экономической эффективности проекта и используемые подходы

4.3. Подход «затраты-эффективность»

6. Приоритеты отбора социальных и экологических затрат (издержек) загрязнения окружающей среды при оценке экологического ущерба.

1. 37. Оценка стоимости права аренды земли методами доходного подхода

37.1. Стоимость права аренды арендатора

37.1.1. Для оценки стоимости права аренды арендатора земли за определенный период времени, можно использовать следующее выражение: , гдеVa - стоимость выгод за период времениТ (стоимость права аренды);T – срок аренды;R – чистый операционный доход от земли; е - ставка дисконтирования.

Требуется оценить право долгосрочной аренды пастбища. Земельный участок в 2 га передан администрацией района в аренду на 49 лет для использования в качестве пастбища. Ставка арендной платы, установленная администрацией– 274,18 руб./га/год. Остаточный срок пользования – 47 лет. Доход от пастбищ по молоку составляет 7038 руб./га. Рыночная стоимость пастбища, рассчитанная методом капитализации земельной ренты составляет 7038: 0,11 = 63981,8 руб./га.

Расчет право долгосрочной аренды пастбища проводится исходя из возможных сценариев дальнейшего использования земли после окончания срока аренды.

Сценарий 1. После окончания срока договор продлен не будет. Стоимость права аренды определяется капитализацией земельной ренты за 47 лет.

Стоимость права аренды =
= 61034 руб./га.

Сценарий 2. После окончания срока аренды договор будет продлен. Арендные платежи будут идти постоянно.

Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени (капитализированной стоимостью фактической арендной платы).

Стоимость права аренды =
= 61490 руб./га.

Сценарий 3. После окончания срока аренды земля будет выкуплена по цене 2000 руб./га.

Цена выкупа - 2000 руб./га.

Капитализированная стоимость арендных платежей за 47 лет составит:

= 2475 руб./га.

Стоимость выкупа после 47 лет аренды =
=13 руб./га.

Стоимость права аренды = 63982 - 2475 – 13 = 61492 руб./га.

Среднее значение: (61034 +61490+ 61492) : 3 = 61339 руб./га.

Допустим, в качестве итогового значения принята средняя величина. Тогда стоимость права аренды 2 га пастбищ га 47 лет = 61339×2=122678 руб./га.

37.1.2. Рыночная стоимость права аренды может быть рассчитана посредством капитализации арендных платежей за землю, если данные платежи определены из условий рыночных сделок.

37.1.3. Если в расчетах капитализированной стоимости арендных платежей используются ставки, не соответствующие рыночным, например, ставки установленные муниципалитетом, то в этом случае определяется стоимость прав собственника или арендодателя (в данном случае муниципалитета) на земельный участок при его текущем использовании. То есть данная величина не будет являться рыночной стоимостью права аренды земельного участка.

37.2. Стоимость права аренды арендодателя

37.2.1. Стоимость права аренды арендодателя рассчитывается для земельного участка, сданного собственником (в наших условиях обычно государством или муниципалитетом) в аренду, и определяется Международными стандартами оценки как стоимость интереса фригольда при соблюдении интересов аренды.

37.2.2. Под фригольдом понимается абсолютное право собственности, при условии соблюдения ограничений, установленных только государством. Согласно МСО «стоимость фригольда или сдаваемого в аренду поместья обычно рассматривается как сумма приведенной стоимости ожидаемых чистых доходов, которые должны быть получены в рамках аренды плюс приведенная стоимость ожидаемой стоимости имущества, когда пользование и владение переходят обратно к арендодателю» 17 .

37.2.3. Из этого определения следует, что право аренды арендодателя (государства, муниципалитета)определяется текущей стоимостью доходов от заключенного договора аренды земельного участка, которые определяются размером арендной платы, установленной договором, и потенциальным доходом от продажи земельного участка или права заключения договора его аренды после окончания срока действующего договора.

37.2.4. Отсюда стоимость права арендодателя земельного участка, сданного в аренду, может быть определена следующим образом.

1. Если последующая продажа земли в собственность разрешена, то рыночная стоимость такого права определяется как:
, гдеV А - стоимость права аренды арендодателя (стоимость фригольда или стоимость земельного участка, обремененного договором аренды); Pi – арендная плата, установленная в договоре аренды,T - срок аренды,V M – рыночная стоимость земли в момент оценки,e- ставка дисконтирования.

	Арендные платежи	Рыночная стоимость земли, не обремененной договором аренды	Ставка дисконтирования	Фактор дисконтирования	Текущая стоимость
Стоимость земельного участка, обремененного договором аренды (стоимость права аренды арендодателя)

2. Если последующая продажа земли в собственность не разрешена, но возможна продажа права аренды:
, где:V P А – рыночная стоимость продажи права аренды. В случае, когда арендные платежи являются постоянной величинойPi=P=const, можно применить выражение:
.

Срок аренды - 49 лет, ставка платы, установленная в договоре аренды - $ 40 000/га, рыночная стоимость права заключения договора аренды - $10 000 000/га, ставка дисконтирования 10%.

Отсюда стоимость права аренды арендодателя (собственника земельного участка) равна:
= $489 956.

Если срок аренды 5 лет, то эта величина составит:
= $6 360 844.

37.2.5. Из приведенных выражений следует, что стоимость права аренды арендодателя не совпадает с рыночной стоимостью права собственности, если платежи вносятся по фиксированным ставкам, как это сейчас в основном и происходит с земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, с отсрочкой выкупа земли (права аренды).

37.2.6. Отсюда также следует, что право аренды арендодателя тем меньше, чем на более отдаленный период отнесены выплаты по выкупу земельного участка или права аренды арендатором при условии, что арендная плата меньше рыночной. То есть, происходит обесценивание будущих поступлений из-за влияния фактора дисконтирования, также как это происходит при оценке других природных ресурсов, приносящих доход в отдаленной перспективе.

37.2.7. Аналогично можно определять стоимость иных частичных прав на землю – права бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения.

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Как правило, стоимость аренды земель с/х назначения рассчитывается от кадастровой стоимости. О других способах расчета вы можете узнать из .

Особенности составления отчета

Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

• ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
• Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
• Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
• Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
• Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

• Сроки аренды;
• Правомочия арендатора;
• Размер арендной платы;
• Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
• Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.