Правительство Москвы одобрило новый проект закона о налоге на имущество физических лиц, и с 1 января следующего года собственники квартир будут платить его исходя из кадастровой стоимости жилья.
Согласно закону « », ставка налога для жилых помещений будет составлять:
0,1% для объектов с кадастровой стоимостью до 10 млн рублей;
- 0,15% для объектов с кадастровой стоимостью от 10 до 20 млн рублей;
- 0,2% для объектов с кадастровой стоимостью от 20 до 50 млн рублей;
- 0,3% для объектов с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн рублей;
- 2% для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн.
В среднем кадастровая стоимость ниже рыночной на 10-15%, подсчитали аналитики компании «Метруим Групп» и попытались вывести средние показатели по столичному рынку недвижимости. Согласно оценке экспертов компании, с точки зрения налогообложения самыми дорогими стали Центральный, Юго-Западный и Западные округа Москвы, средняя кадастровая стоимость квадратного составляет 270, 199 и 192 тыс. рублей соответственно.
Для того, чтобы представлять примерный порядок сумм, которые владельцы квартир в Москве будут ежегодно платить в бюджет, эксперты «Метриум Групп» сделали расчёт налога.
Так, в престижных районах Москвы трёхкомнатные квартиры средней площадью от 80 кв. метров уже переходят в категорию со ставкой 0,15%, и разброс сумм налога составит от 17 тыс. рублей в ЗАО до 24,3 тыс. рублей в ЦАО.
Квартиры больших площадей, свыше 120 кв. метров, будут облагаться налогом по ставке 0,15% уже независимо от округа. Но стоит отметить, что владеть просторной квартирой в Центральном административном округе становится накладно уже при площади порядка 90 кв. метров. Такие квартиры по своей кадастровой стоимости попадают в группу объектов, облагаемых по ставке 0,2%, и разброс сумм налога в категории многокомнатных квартир составит от 28,9 тыс. до 54 тыс. рублей в год.
Максимальная установленная законом о налоге на имущество физлиц ставка составляет 2%. По такой ставке облагаются объекты недвижимости, кадастровая стоимость которых составляет 300 млн рублей и выше. Таким образом, за такую квартиру собственнику придётся ежегодной платить не менее 6 млн рублей налогов.
Более точные показатели аналитики «Метрум Групп» получили, отобрав конкретные знаковые для рынка объекты столичной недвижимости в жилых комплексах, которые уже сданы в эксплуатацию. К примеру, разница в кадастровой и инвентаризационной стоимости квартиры в ЖК Триумф Палас составит 6,7 раз для квартиры площадью 105 кв. метров (24,875 тыс. рублей против 3,735 тыс. рублей) и 15,6 раз для объекта площадью 400 кв. метров (222,4 тыс. рублей против 14,23 тыс. рублей).
Разница в стоимости, а соответственно, и суммах налога на жильё премиум класса составит 13,2 раз для квартиры площадью 128 кв. метров в ЖК Cooper House (62,9 тыс. рублей против 4,771 тыс. рублей) и 22,4 раза для квартиры 473 кв. метров (395,6 тыс. рублей против 17,6 тыс. рублей).
Стоит отметить, что в новом законе о налоге на имущество физических лиц отдельно не прописана такая категория недвижимости, как апартаменты. Поэтому, как отмечают в компании «Метриум Групп», покупая апартаменты, покупатели должны быть осторожны: случае, когда апартаменты продаются в составе многофункционального комплекса, где также находятся офисы и торговая недвижимость, есть большая вероятность того, что налог за такую недвижимость нужно будет платить как за офисные помещения, в размере 2%. В случае, когда апартаменты имеют статус гостиничной недвижимости, они попадают в категорию прочих объектов и облагаются налогом по ставке 0,5%.
Если налог на добавленную стоимость и страховые взносы касаются каждого россиянина опосредованно (главным образом, через работодателей), то сегодня речь будет идти о налоге, уплачиваемом непосредственно каждым гражданином ежегодно из семейного бюджета – налог на имущество (дом, квартира, комната, гараж, дачные постройки).
С момента введения данного налога до настоящего времени в основу расчёта его суммы берётся инвентаризационная стоимость недвижимости, которая, как известно, значительно ниже рыночной.
История повышения налога на недвижимость
В 2004 году Правительство предложило сделать переоценку всего имущества, находящегося в собственности россиян, приблизив стоимость этого имущества к рыночной цене, с целью увеличения данного вида платежей и пополнения государственной казны.
Однако провести переоценку частной собственности оказалось делом непростым, поскольку ранее в России не велось квалифицированного кадастрового учёта недвижимости. Кроме того, вновь проводимая оценщиками Росреестра работа не всегда была качественной, методика расчётов – объективной, понятной и безошибочной, а результат – некоррумпированным.
Счётная палата РФ проверила в 2013 году деятельность Росреестра, в результате проверки были возбуждены уголовные дела против высокопоставленных сотрудников данного учреждения. Десятки миллиардов рублей, выделенных из бюджета страны для создания Единого кадастра недвижимости России, были использованы не по назначению, то есть попросту разворованы, а система Госкадастра не создана. На фоне публичных коррупционных скандалов в учреждении некоторые чиновники бежали за границу.
Следует подчеркнуть, что в тех 12 регионах, которые были выбраны в качестве пилотных для нового исчисления налога, до сих пор не утихают споры, тяжбы и судебные разбирательства, связанные с установленной (новой) завышенной кадастровой стоимостью имущества.
Тем не менее, в 2014 году формирование Росреестра приблизилось к завершающей фазе, что позволило Минфину, депутатам Госдумы, общественным организациям более детально проработать будущий налоговый механизм.
Всё же на летние каникулы российские законотворцы (Госдума) ушли, не приняв окончательного решения по предложенному проекту Закона. Ожидается, что в осеннюю сессию 2014 года они вернутся к рассмотрению данного проекта. Времени на его доработку осталось совсем немного: чтобы Закон вступил в силу очень скоро, то есть с 1 января 2015 года, необходимо, чтобы он прошёл все согласования и утверждения до 1 декабря 2014 года.
Авторами законопроекта планировалось, что вводимый единый налог на недвижимость заменит действующие в настоящее время два налога – и . Однако последними внесёнными поправками Минфин предлагает налог на недвижимость ограничить лишь налогом на имущество.
Последние нововведения по налогу на недвижимость в 2015 году
В результате затянувшегося обсуждения налога на недвижимость закон содержит многочисленные поправки и корректировки. Какие последние нововведения предлагает Минфин?
Предельную налоговую ставку планируется установить в размере 0,1% от кадастровой стоимости объектов жилья и гаражей; для иных строений – 0,5%. Ставка налога для недвижимости физических лиц стоимостью свыше 300 млн рублей будет увеличена до 2%.
Инициатива Минфина, предусматривающая в будущем отказ в льготах инвалидам и пенсионерам (по действующему закону они освобождены от налога), была раскритикована Правительством и общественными организациями. В Минфине сделали корректировку позиции по данному вопросу. Предложено сохранить дотации льготным категориям россиян, но по отношению не ко всем имеющимся объектам недвижимости, а лишь в отношении единственного вида имущества, это будет по выбору льготника или квартира, или гараж, или дача.
Проектом закона предусматривается, что не будет подлежать налогообложению следующее количество квадратных метров жилья:
- 50 кв. м – льгота для дома;
- 20 кв. м – для квартиры;
- 10 кв. м – для комнаты.
Таким образом, эти «минимальные квадраты» будут вычитаться, что в общем-то хорошо, из площади жилья при расчётах налогового бремени.
Окончательное решение по величине ставки налога и по льготам населению будут принимать местные, региональные органы власти, поскольку средства, полученные от сбора данного налога, в полном объёме будут поступать в региональные бюджеты.
Расчёт возможной «грузоподъёмности»
В свете последних изменений, внесённых в законопроект, возникает очень острый социальный вопрос: будет ли подъёмной сумма вновь рассчитанного налога для рядовых граждан России?
- Расчёт для однокомнатной квартиры (типовой, в панельном доме):
Рыночная стоимость однокомнатной квартиры в российских городах (исключение делаем для Москвы и Московской области) составляет порядка 1,5 — 3 миллиона рублей. При этом, возможности интернета вполне позволяют более точно проследить цены на жильё в любом регионе России.
Ставка налога – 0,1%. Налог за год:
- 1 500 000 * 0,001 = 1 500 рублей;
- 3 000 000 * 0,001 = 3 000 рублей.
До сих пор максимальная сумма данного налога на «однушку» не превышала 1 тысячи рублей. Очевидно, что размер будущих сборов в бюджет увеличивается в разы.
- Расчёт для двухкомнатной типовой квартиры:
- 2 000 000 * 0,001 = 2 000 рублей;
- 4 500 000 * 0,001 = 4 500 рублей.
В настоящее время сумма собираемого налога за типовые «двушки» не превышает 1,5 — 2 тысячи рублей. Следовательно, и при этом варианте расчёта гражданам будет необходимо дополнительно раскошелиться.
Подобными расчётами можно высчитать предполагаемое увеличение трат из семейного бюджета на конкретную, имеющуюся в собственности, квартиру. Здесь весьма ощутимо встаёт вопрос адекватности определения стоимости квартир, осуществляемого оценщиками Росреестра.
В проекте заложено увеличение сроков введения данного вида налоговой нагрузки до 5 лет, то есть в течение 5 лет сумма налога будет постепенно возрастать — на 20% ежегодно.
Комментарии официальных лиц
О. Голодец, вице-премьер Правительства РФ по социальным вопросам:
комментируя проект представленных Минфином поправок, выразила свои сомнения в проработанности всех вопросов и в просчитанности социальных последствий в результате их возможной реализации. Особое внимание вице-премьер уделила механизму оценки стоимости имущества по кадастру, который до сих пор не содержит достаточной ясности и чёткости, а зачастую несёт в себе значительные коррупционные риски.
М. Шмаков, председатель Федерации независимых профсоюзов РФ:
выразил особую озабоченность умышленным завышением кадастровой стоимости жилья в регионах. Стремясь пополнить местные бюджеты, оценщики зачастую устанавливают такую завышенную цену на жилые помещения, что она становится выше рыночной. Кроме того, ситуация усугубляется тем фактом, что суды практически никогда не идут против решений местных властей, если собственники жилья пытаются оспорить кадастровую цену.
А. Шохин, глава «Российского Союза промышленников и предпринимателей»:
считает, что некоторые поправки откровенно «сырые», и совместно с представителями профсоюзов разрабатывает замечания, а также предложения в части расчёта и введения данного налога.
О. Дмитриева, зам. председателя комитета по бюджету Госдумы:
констатирует, что в настоящее время в обществе существует вопиющее социальное и, более того, региональное неравенство россиян: с одной стороны, — нищета и социально-экономическая отсталость населения, а с другой, — концентрация богатства и роскоши (до астрономических величин) у отдельных граждан. Было бы вполне справедливым решение Правительства, по мнению многочисленных депутатов Госдумы, не вводить данный налог на недвижимость для абсолютно всего населения страны, а, что вполне логично, ввести его только как непосредственно, налог на роскошь для сверхбогатых россиян по дорогим объектам недвижимости. Следует заметить, что будущие суммарные поступления в бюджеты только от платежей с элитного жилья не уменьшатся, но при этом появится возможность освободить от уплаты данного налога социально незащищённых граждан и тех, кто проживает в так называемых «хрущёвках» или в подобных малогабаритных квартирах.
Рассматриваемым законопроектом предлагается, к сожалению, одинаковую ставку налога применять и для «Рублёвки», и для «хрущёвки». Если бы владельцы роскоши платили по прогрессивной повышенной ставке, то пенсионеры, проживающие в обычных квартирах, могли бы быть освобождены от уплаты данного налога со своих скромных пенсий.
Специалисты Общероссийского народного фронта также разработали альтернативную концепцию данного вида налога. Они предлагают считать роскошью жилые помещения площадью свыше 500 кв. метров и вводить на такое жильё повышенную ставку налога.
Однако при переходе на оценку элитной недвижимости «с квадрата» существуют справедливые опасения, что повышенного налога с роскоши плательщикам можно будет избежать, формально разделив особняк на несколько строений.
Очевидное преимущество введения налога на роскошную недвижимость – это неотвратимость налоговых платежей: налогом будет облагаться любой дорогостоящий объект, даже если он оформлен на подставных «бедных родственников».
Заключение
Эксперты полагают, что введение налога на имущество в новой редакции может вновь затянуться ввиду спорности и неоднозначности его ключевых положений. В Госдуме сейчас находятся многочисленные альтернативные предложения расчёта налога, например: увеличить необлагаемую налогом жилую площадь до величины 55 квадратных метров, а земельных участков – до 6 соток. Есть предложение ввести налоговый вычет для россиян в сумме 3 миллиона рублей.
Дебаты по представленным предложениям предстоят уже в ближайшее время. С одной стороны, необходимо увеличить сборы в бюджет, с другой стороны, и законодатели, и налоговики, и эксперты понимают, что если налоговое бремя станет для граждан неподъёмным, то они будут просто уклоняться от уплаты налога.
Хочется заметить, что планируемое введение повышенной доходной статьи бюджета на местах (от сбора данного налога), по мнению экономистов, не будет способствовать развитию экономики регионов, так как местные власти будут стремиться залатать полученными дополнительными средствами имеющиеся в казне дыры, а не направлять их в новые экономические программы.
Резюмируя всё, сказанное выше, можно достаточно чётко выделить «болезненные» моменты рассматриваемого законопроекта, которые, безусловно, требуют внимательного к себе отношения:
- Создаваемый механизм определения кадастровой стоимости имущества должен быть абсолютно прозрачным и доступным для понимания не только «ведомственным гуру от налогов», но и собственникам этого имущества.
- Необходимо тщательно просчитать весь комплекс возможных юридических, экономических и социальных последствий реализации на практике такого чувствительного для граждан закона. В расчётах должны быть учтены, как минимум, следующие важные моменты:
- выверенная шкала платежей и предоставление льгот с учётом реального имущественного расслоения общества;
- неодномоментность срока уплаты возросшей суммы налога, позволяющий налогоплательщикам постепенно (в течение 5 лет) адаптироваться к его конечной величине;
- посильность уплаты новой суммы налога для большинства россиян;
- минимизация возможных коррупционных «лазеек» при переходе на кадастровую оценку недвижимости.
С 2015 года действуют новые правила налога за личные квартиры и дома граждан. В Налоговом кодексе РФ появилась глава 32. В ближайшие годы во всех регионах налог на недвижимость увеличится, поскольку рассчитывать его будут не с инвентаризационной стоимости, а с кадастровой, а она намного выше. Но первый платеж нужно будет внести лишь осенью 2016 года, а может, даже позже. Все подробности — в этой статье.
Когда налог надо будет платить по новым правилам
С 2015 года начнет действовать новая глава 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ. Она заменит Закон РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-1. Новая глава в переходный период — а он составит пять лет — предусматривает два способа расчета налога. Первый — исходя из кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной. Второй — исходя из инвентаризационной (как сейчас). Через пять лет к 2020 году останется только один расчет, из кадастровой стоимости.
Ориентироваться на кадастровую стоимость станут инспекции в тех регионах, где власти примут решения о переходе на новый расчет налога. Отказаться от инвентаризационной оценки регионам надо до 2020 года. Раньше можно, позже нельзя.
В некоторых регионах в конце 2014 года опубликовали нормативные акты о переходе на новые правила расчета с учетом кадастровой стоимости. Но впервые платить налог на недвижимость 2015 года надо будет лишь в конце 2016 года (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 4 октября 2014 г. № 284-ФЗ). Крайний срок: 3 октября 2016 года (перенос с 1 октября, это суббота).
В остальных регионах налог по итогам 2015 года рассчитают по инвентаризационной стоимости. Но уже по правилам новой главы 32 Налогового кодекса РФ, а не действующего пока Закона № 2003-1.
А вот налог по итогам 2014 года необходимо будет заплатить по старым правилам — не позднее 2 ноября 2015 года (перенос с 1 ноября, воскресенья). Этот срок предусмотрен в Законе № 2003-1.
За какое имущество надо будет платить налог
Платить налог по новым правилам, как и сейчас, будут только собственники. Однако перечень имущества, с которого рассчитают налог, с 2015 года изменится. Помимо квартир, жилых домов, строений на дачных участках и гаражей объектом будут машино-места, оформленные в собственность (место на парковке), и незавершенное строительство.
Как инспекторы будут рассчитывать налог
Как и раньше, налог рассчитают инспекторы, а потом они вышлют уведомления собственникам имущества. Расчет стоимости личного имущества, то есть базы по налогу, с 2015 до 2020 года будет зависеть от того, действует в регионе закон о новом налоге с кадастровой стоимости или нет.
До тех пор, пока региональные власти не примут новые законы, налог будут рассчитывать исходя из инвентаризационной стоимости (п. 2 ст. 402 НК РФ). Инспекторы будут ежегодно увеличивать ее на коэффициент-дефлятор. В регионе, где власти примут новые правила, инспекторы будут считать налог исходя из кадастровой стоимости. Причем в расчет будут брать кадастровую стоимость не всей площади имущества, а только ее части.
У каждого собственника будет право на налоговый вычет (ст. 403 НК РФ). Из общей площади недвижимости инспекторы должны будут вычесть необлагаемую часть:
- 20 кв. м по квартире;
- 10 кв. м по комнате;
- 50 кв. м по жилому дому.
Если у вас в собственности несколько объектов, то налоговый вычет полагается по каждому из них. Но в обратной ситуации — когда имущество находится в собственности нескольких человек — вычет будет один на всех. Это нам подтвердили и в В то же время в течение первых четырех лет действия нового регионального закона для расчета налога будет применяться специальная переходная формула. Налоговики определят разницу между кадастровой и инвентаризационной стоимостью объекта, а затем умножат ее на специальный коэффициент. Значения коэффициента в течение четырех лет будут постепенно увеличиваться так: 0,2; 0,4; 0,6 и 0,8.
Начиная с пятого года после введения кадастрового способа расчета в регионе, сумма налога будет равна облагаемой кадастровой стоимости, умноженной на ставку.
По какой ставке будем платить налог
В нормативных актах власти должны будут предусмотреть налоговые ставки. Отдельно для расчета налога по новым правилам и отдельно — по-старому, то есть исключительно из инвентаризационной стоимости.
В главе 32 Налогового кодекса РФ предусмотрены базовые значения, которые применяются, если налог считают по кадастровой стоимости. Максимальные базовые ставки можно посмотреть в таблице, приведенной ниже. Власти могут снизить ставки до нуля. Или увеличить, но не более чем в три раза.
Ставки для расчета налога с кадастровой стоимости
Пример
В регионе с 2015 года ввели расчет налога на имущество исходя из кадастровой стоимости. У Иванова И. Л. находится в собственности квартира площадью 54 кв. м. Кадастровая стоимость жилья составила на 1 января 2015 года 4 млн руб. Налог надо рассчитать с кадастровой стоимости не всей площади, а 34 кв. м (54 - 20). То есть с 2 518 519 руб. (4 млн руб. : 54 кв. м × 34 кв. м). А инвентаризационная стоимость квартиры равна 300 000 руб. Ставки по налогу, исчисленному по кадастровой и инвентаризационной стоимости, совпадают — 0,1 процента. Сумма налога, рассчитанного по кадастровой стоимости, составила 2519 руб. (2 518 519 × 0,1%). А налог, исчисленный по инвентаризационной стоимости, составил 300 руб. (300 000 руб. × 0,1%). Налог за 2015 год составит 744 руб. ((2519 руб. - 300 руб.) x 0,2 + 300 руб.).
Если же регион пока не перешел на новые правила расчета, то налог на недвижимость 2015 года будет рассчитан так: инвентаризационная стоимость, умноженная на ставку.